存量房贷利率开启下调模式 银行呼吁“不要同业挖墙脚”

证券日报新闻记者 张艳芬 刘筱攸

最近，中央银行层面2次传出相关存量贷款调节的表态发言，引起销售市场高度关注。

8月1日，在2023年后半年工作会议上，中央银行明确提出“具体指导银行业依规井然有序调节总量个人住房贷款利率”。这就是在中国货币政策司司长邹澜于7月14日提到的“理解和支持”描述里的进一步明确，给市场一直探讨的存量贷款年利率“究竟降不减”释放出清楚的政策方针。

在发展趋势确立下，未来会怎么样在使用方面最后贯彻落实，已经成为每家银行业积极主动考虑的问题。现阶段，销售市场见解比较有的共识，即预估总量个人住房贷款利率下降的具体落地式全过程不容易一蹴而就，落地式方式也尚需探寻，且充斥着差异。

银行利率调整明朗化

“的确，这两个星期也有不少顾客探听总量房贷利率下调或住房贷款更换的事，可是我们一直没收到总公司相关通知。”苏州地区一家国有商业银行的客服经理告知证券日报新闻记者，这种用户在犹豫是不是真的有政策落实，考虑的是房贷提前还款或是变动买房合同。

自2021年至2022年底、2023年初，住房贷款销售市场出现“提前还房贷潮”。今年初，“等待的时间长”“还贷比借款都很难”成为很多提前还房贷者的感慨。此外，银行资产负债管理工作压力俱增。通过银行角度观察，本来十分注重的高品质中长期贷款，正面临着提早到期情况。接踵而来，是调节存量贷款年利率的关注度，声贝也持续加大。

大部分销售市场分析认为，公司贷款和购房贷款发生年利率“倒吊”，提前还房贷热潮下，存有个人经营贷违反规定注入房地产市场风险性。除此之外，与提前还房贷个人行为对比，减少存量贷款年利率能在一定程度上减轻银行利差工作压力，缓解借款外流和银行负债表收拢速度。

7月14日，在2023年上半年度金融统计数据状况记者招待会中，中国货币政策司司长邹澜谈及，“理解和支持银行业与贷款人独立商议变动（住房贷款）合同规定（年利率），或者新放贷更换原先的存量贷款。”8月1日，在2023年后半年工作会议上，中央银行明确提出“具体指导银行业依规井然有序调节总量个人住房贷款利率”。

到此，从“理解和支持”到“具体指导”，现行政策为基础确立定音。

有杰出商业银行投资分析师告知证券日报新闻记者，“依规”的说法代表着严查运用个人经营贷、消费贷款违反规定更换按揭贷款的举动；“井然有序”代表着也不会有统一现行政策，每家银行分别掌握降存量贷款利率节奏感。

金融机构担忧“同行业挖墙角”

事实上，早就在2009年，存量贷款利率调节就发生过。

在那个年代房产调控环境下，中央银行于2008年10月表示将盈利性个人住房贷款利率的低限扩张为基准贷款利率的0.7倍，但是该特惠措施主要是针对新增客户。与此同时，中央银行在记者招待会中指出金融企业应按照原借款合同约定条款，在全面分析识别风险的前提下，独立明确已派发盈利性住房按揭贷款并未还款部分市场利率。

自此，银行业在2009年初逐渐推出新存量贷款年利率税收优惠政策，那时候许多存量贷款顾客便根据转按揭贷款的形式再一次变成“新增客户”，以享有七折年利率特惠。

信达证券统计分析8家上市银行个人贷款利率重归统计数据显示，这种金融机构总量个人住房贷款利率在2009年减幅达237BP（基准点）。考虑到房贷利息低限从八五折调整至七折，在当时贷款基准利率下等同于能调降89BP，代表着那时候很有可能超出50%的总量房屋按揭贷款完成了重新定价。

非常值得提到的是，这也会造成那时候跨行转账“转按揭贷款”角逐存量用户的情况较为突出。

针对此次房贷利息的变化，光大证券王志精英团队觉得，假如本次大型银行借助相对较低的存款成本下降存量贷款年利率，则小行高品质购房贷款存有流失风险性；相反，如果小行由于净息差优点而下降存量贷款年利率，大型银行追随下降将令净息差承受压力，均会有因“借款搬新家”而引起的难题。

由于现行政策一旦执行可能导致隐性的“借款搬新家”风险性，王志精英团队觉得现行政策变为强制性概率比较低。

“大家号召，别放宽跨行转账转按揭贷款，那样会加重同行业挖墙角。”某大型股份行资负部一名人士对证券日报新闻记者坦言。它的基本剖析较为开朗，央行用语并没有再提“更换”，代表着“转按揭贷款”这一引起银行间市场市场竞争专用工具很有可能不容易重新启动。

“现阶段的经济形势与2009年存在一定的差别，住房贷款经营规模增长速度相较于2009年已显著变缓，住房贷款占银行信贷总量的比例更高，存量贷款年利率针对银行净息差产生的影响很有可能更高。”在目前一城一策思路下，信达证券觉得房贷利息的多元化特点更明显，住房贷款加权平均利率相较于LPR的偏移远低于2009年，比较难发生类似2009年那般在符合特殊条件时，统一将存量贷款利率降至七折的现象。与此同时，这轮总量银行利率调整涉及到的范畴很有可能远低于2009年，金融机构根据企业资质等级作出调整空间都将更高。

怎样解救下挫的利差？

减少房贷利息带来银行的立即严厉打击，是缩小其盈利空间。德邦证券计算，在住房按揭贷款均值期为18年前提假设前提下，现阶段存量贷款年息在2万亿之上，假定存量贷款利率调节标记点是5年LPR（标准）+10BP（加一点），即4.30%，总量银行利率调整很有可能每一年减少房贷利率超4000亿人民币。

销售市场比较希望是指，现行政策方面也许可以颁布结构性货币政策专用工具、利率下调、定向降准等利好消息，可以帮助银行业减少负债成本。

“住房贷款欠佳率很低归属于银行核心资产，核心资产年利率比较高自身不符经济规律。对银行而言，应对净息差持续下挫，目前正处低的水准上，减少房贷利息很有可能进一步压力降银行盈利。”中国邮储银行研究者娄飞鹏觉得，应对总量银行利率调整可能会对商业银行经营造成的影响，必须在中央银行具体指导的前提下探索研究颁布结构性政策专用工具，对银行业给予支持。

在娄飞鹏看起来，住房贷款并不是银行借款的所有，也不是银行资产的所有，减少房贷利息对银行盈利产生的影响不可忽视却也比较有限。进而言之，假如减少房贷利息可以进一步影响住户扩大消费和刚需，促进经济修复稳步发展，也有利于金融机构扩张盈利来源。

除此之外，一名组织首席研究员告知证券日报新闻记者，中央银行可能窗口指导金融机构减少一些年利率偏高按揭贷款，主要用于2021年前后左右投放而非全部总量按揭贷款，但是目前难以猜想降低的范畴。

每家银行实际将怎么看待总量贷款利率下降压力？大部分银行对于此事已经有谈及，会到总量银行利率调整的过程当中，和客户承诺一段时期内不可提前还贷，降低提前还房贷个人行为，维持住房贷款经营规模平稳，以缓解总量银行利率调整对利差产生的影响。

华东地区一位城市商业银行业务流程人士告诉证券日报新闻记者，提升其他行业或信贷产品利息，以弥补房屋贷款利率降低造成的损失，都是银行系统可采用的“平衡术”。

招联首席研究员董希淼表示，银行业可以从资产负债率两边使力，并提升中间收入对营收的奉献。具体要看，一是进一步降低存款利率，提升债务结构，从负债端压降低成本；二是增加贷款投放，在严控风险前提下提高高回报财产占有率，从而提升资产端盈利；三是大力推广资产管理等服务，提升非利息收入，提升多样化盈利来源。

(编写：娴雅)