伴随中国制造业向“中国制造”的改变，智能化系统“产业群”的搭建正加速产生。
之中饰演重要人物的产业园，在经历了很多年的改变与发展后，也是一样正面临新时代背景下的主要选择。
怎样避开文旅地产中轻资产压力？怎样通过“产业链+科技创新”创变中国制造健康有序发展？全是摆放在产业园区层面前全新升级考验。 日前，联东集团交出一份“多元化经营”策划书，提出了自己的答案。 联东U谷见证中国制造业发展已经有20载，其文旅地产发展于2003年，从工业区工业园厂房到建立产业综合体，进而变成产业园技术专业网络运营商，再从方案迈进产业链服务中心，联东正逐渐走向多元化经营化时代。 但是，联东轻资产化之途，你走并不容易，路悠长且艰险多重。
01 方式传统式依然
数据显示，迄今联东U谷已扩展至全国各地83座城市，开发运营的产业园超出432个，引进加工制造业和科技创新企业超出16000家。
现阶段，联东U谷集团旗下产业基地一共有总公司商业综合体、产业综合体、高新科技商业综合体凳三条产品系列。
在其中，总公司商业综合体更专注于第三产业，高新科技商业综合体更偏向第二三产业，都以写字楼宇为优质资产，进而向外延性外伸包含办公楼、配套商业、商业街城市广场、酒店餐厅、产品研发房屋等产业群，项目选址集中在大城市黄金地段或者经济开发区。 产业综合体则更加专注于第二产业，其优质资产是工业厂房，若为加工制造业、高科技行业、医疗行业推出的定制厂房，研发楼，配套商业及社区等产业群。因而开店选址亦更喜好于产业链新城区和经济开发区。 近些年，联东U谷根据土地资源扩大，迅速扩大经营板图。上半年，联东共夺得13宗工业土地，在其中6宗坐落于二线城市，4宗坐落于三四线城市。 正因如此，联东U谷的方式依旧很“重”，从开始摘地、基本建设到了后期经营，彻底复制出传统制造业房地产企业的成长路径。
02 转过身“产业服务”举步维艰
需要轻出来的联东U谷曾提出：“根据产业服务，让智能制造微笑起来”。
在官方说法中，其灵感来源于社会经济学中一关键基础理论——“棘轮效应”，则在高新科技业与制造业产业链上，处在生产和制造出来的中间商，其增加值通常比较低，而上中下游的研发及市场销售则占利比较大。
那也是联东U谷的“U方式”：致力于全产业链两边——产品研发和营销2个高效益阶段。
联东U谷的三大主营业务为产业园区开发、管理输出和金融信息服务。 园区运营层面，联东U谷主要采用“物业管理租赁+个性化服务”的业务组合才能维持单独产业园的运营。 与此同时，根据产业园区房地产行业的开发设计市场销售获得相对稳定的现金流量，来烫平园区运营收益的变化。除此之外，政府补贴与减免税费亦是其极为重要的盈利来源。 在投资理财领域，则关键专注于协助初创期高科技企业处理股份与股权融资事项。 联东集团老总刘振东曾提出，将来联东将改变变成单纯的产业链服务中心，这一目标达到的象征便是产业链业务收入将突破产业园区租赁收益。 但是，单就现阶段其赢利组成来讲，目标清晰，但难度很大。 根据春联东U谷产业园区开店选址的分析，睿思发觉，联东产业园区U谷重点围绕环渤海城市群、深圳东进战略、长三角地区等国战略布局区域分布，并因其为导向向三四线城市下移，属于典型的现代都市产业基地合理布局设计风格。 如北京蓝贝科技园区项目位于顺义空港免税区，相邻北京首都顺义区机场、北京新国展和望京商圈，处在地铁站15号线和机场线交界处，距北京城区约30分钟车程。新项目累计占地面积85亩，建筑面积约9.1万平方，是包含产品研发、办公室、商务接待于一体的综合性产业园。 从入驻企业的角度看，开店选址的考量因素的因素很多，项目投资立足点包含资质新办项目投资、开设生产基地、提高产量扩充、现行政策牵引带等。 部位考虑不仅包含地区优势，还得包揽产业链对接、交通出行通达度要素等，一部分要素虽然不是生命期中的关键事务管理，但是同样危害公司的最终选择了。 顾客的需求，同是联东U谷在未来的筹备新增加园区一项考验，如何把握顾客间权益，都将会对未来发展造成较大影响。 此外，伴随着大批新项目同时进入建设运营，联东一样面临招商合作、经营管理等问题。 产业链经济快速发展，但随着而成就是产业基地欠缺“识别度”，同质竞争的趋势更加明显。
一部分产业基地定位不具体，建设方式过度类同，比如好多个市区也将生物技术、日本动漫等为主题风格关键，导致资源浪费。 一部分原因就是因为现阶段的产业园区税收优惠政策趋向类同，而最关键因素就是产业基地在研发前便缺乏顶层设计，产业园区功能规划不科学、产业关联度不太高，导致产业园区无法营造竞争优势，同类产品园区相似性非常高。 国外招商资源外流、产业梯度转移都是现如今牵制产业经济发展的一大要素。 自2020起，以欧美国家为代表外资项目发生中低端高端制造产业流入东南亚及南美洲国家，一部分高端装备制造流回当地国家状况。 产业梯度转移已经导致中国外资项目经营规模慢慢委缩，产业园正面临着招商合作市场竞争激烈、优势资源难求的困境。 另一方面，园区运营服务项目正在逐渐取代租赁服务项目成为园区建设新模式，但是绝大多数园区产业孵化、金融信息服务、资源对接、系统化咨询等个性化服务相对落后，无法吸引住机构入驻。 比如，一部分产业园欠缺与企业发展战略相符的金融服务体系，难以解决融资方式贫乏，资金成本价格昂贵等至关重要难题。 总得来说，联东由“重”转“轻”方向对了，但也得跨出的坎也是许多。
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