admin 7月21日，国家总理张军召开国常会，会议审议根据《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
那也是继上一次国常会根据《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》以后，第二次探讨与超大型一线城市相关文件。
一时间，超大型一线城市推动旧村改造和“平急双用”基础设施打造成为社会各界热点话题。
实际上，在之前的高层会议中，有关旧村改造和“平急双用”基础设施修建就已经被主要谈及。4月28日中央政治局召开工作会议，其中就谈及“在超大型一线城市积极主动有序推进旧村改造和‘平急双用’基础设施基本建设”。
多名采访者分析指出，这两个星期国常会实际布署超大型一线城市更新基本建设，应该是先前政治局会议精神实质的实施，都是下手使力稳定增长的重要途径。
怎么是超大型一线城市？更具必需、更具资金，更有抗风险
国常会强调，在超大型一线城市积极主动平稳执行旧村改造是关注民生、拉动内需、促进城市高质量发展一项重大举措。
推动旧楼改造是近年来国家住建部推动的一项重要工作。住房城乡建设部科长倪虹于今年两会“部长通道”上详细介绍，近5年，全国各地改造了16.7万只老旧小区改造，造福2900多万户8000多万元住户。在今年方案再动工更新改造5万只之上老旧小区改造，让2000万元以上住户获利。
城市发展巨大优化了一部分人民群众的生活水平，这一次的主人公是超大型一线城市。
据第七次全国人口普查数据信息，目前国内一共有特大城市7个和14个一线城市，特大城市包含上海市、北京市、深圳市、重庆市、广州市、成都市、天津市；一线城市包含武汉市、东莞市、西安市、杭州市、佛山市、南京市、沈阳市、青岛市、济南市、长沙市、哈尔滨市、郑州市、昆明市、大连市。
实际上，一部分超大型一线城市已经在加速合理布局推动旧村改造。在今年的2月，深圳市住房建设局出台了《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，2023年，深圳市方案推动4.9万件（间）旧城区产业化优质化改造升级新项目。
6月底，成都市住建局公布《成都市城市更新建设规划（2022-2025）》公开征求意见，明确提出将整片推动城市发展，依照“少拆多改，重视弘扬”的基本原则，推动31片旧村改造。
7月17日，广州住房和城乡建设局公布《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，内容涵盖根据旧村改造提升住房保障和人才安居等。
为什么超大型一线城市将会成为关注民生、拉动内需关键发力点？
华创证券顶尖宏观经济投资分析师宋雪涛接纳《中国经济周刊》访谈觉得，“挑选超大型一线城市，既满足一般发展与安全长远发展方位，也有利于短期拉动内需。一方面，旧城区基础设施广泛比较陈旧，住房条件较弱，进行更新改造有利于提升居民居住体验感与生活满足感。另一方面，伴随着超大型超大城市人口密度的继续增加，旧城区安全隐患及其应对重要公共突发事件的紧急工作压力还在升高，的确必须进行更新改造来提高抗风险。”
“确实如此。”首都经济贸易大学京津冀地区房地产研究院医生赵秀池向《中国经济周刊》进一步分析，超大型一线城市汇聚了很多的外来人员、流动人口和年轻人，租赁房城市人口也比较多，这群人非常一部分聚在旧城区，而旧城区的各类设备配套设施与所在城市公共设施有非常大的差别，住房条件较弱，不益于城市风貌和社会治安环境改善，及其老百姓生活更精彩目标实现，促进城市发展十分必要。
但在深圳市从业旧村改造新项目十余年的广东省君言律师事务所律师叶智锷看起来，“超大型一线城市相比而言，关注民生、拉动内需更加具有迫切性和社会基础，与此同时财政局整体实力更加扎扎实实，吸引住资产参加的热情比较强，更加具有可行性分析，而且尝试错误能力很强，具备二三线城市所不具备的抗风险。”
一次房地产业创新模式的实践探索：是否会推房价上涨？
中金证券研究院强调，“确保住宅用地充裕提供是为了满足超大型一线城市中住户有效购房需求的关键所在，但在中远期层次上有序推进以旧村改造为代表城市发展有利于做大做强低效能存量用地网络资源，从供给侧结构使力推动房地产业持续健康发展，这也是搭建房地产业创新模式的关键一环。”
叶智锷告知《中国经济周刊》新闻记者，旧村改造除开改正以往粗放型、低品质、混乱化、土地资源耗费等历史欠账，提升市民定居生长环境，又可新增加定居供货，满足不同没房居民住房需求，并增加基础设施投资基本建设，促进经济增长。“旧村改造，针对建设工程、室内装修、家电等产业供应链上中下游会起到一定的带动作用，能造福更多市场和从业者。”
这类“房地产业创新模式”不论是关注民生或是促进经济增长均有非常大的积极意义。但是对房价产生怎么样的影响？
宋雪涛觉得，旧村改造对房地产市场危害通常是改进住房条件，从而带来更多更高水平的住房供给。在这过程中，可能会因住房条件的提升适当提高被更新改造区域内的房屋价值，但“避免大拆大建”和“坚持房住不炒”框架下，预估不容易显著推高当地的房子价格。
赵秀池也持相同的见解：因为旧村改造，新建了很多住宅，增强了住房供给，而购房需求并没有显著增加，预估房子价格不容易产生大的变化。
国常会规定，必须坚持大城市市人民政府负监督责任，提升组织落实，科学合理编写改造规划方案，多种渠道筹集更新改造资产，高效率开发利用土壤资源，综合解决各个方面切身利益，然后把旧村改造与保障房基本建设融合好。
旧村改造与保障房基本建设如何有效融合？
以深圳市举例，在城市里重启动中，深圳保障房建设体系在保证新创建所需要的保障房的前提下，规定开发设计行为主体除转交一定比例的公共用地外，涉及到有住房作用项目都要配套一定比例的保障房转交政府部门。所以在城市发展中，深圳市在没有加剧财政负担前提下，市场开拓行为主体也要主动与被动担负保障房建设中的社会管理职能，完成旧村改造与保障房基本建设融合，完成住户、政府部门、房地产商三赢。
宋雪涛告知《中国经济周刊》新闻记者，国家住建部在7月5日公布的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》中再次强调了“避免大拆大建”自己的底线规定，因而这轮旧村改造预估更多的是渐进性地推动，通过提高基础建设、清洁卫生、公共文化服务、房子质量等形式，融合适当的拆卸拆迁，来提高旧城区的定居水准。
旧村改造资产怎么获得？
旧村改造必须大量的资金，钱从哪儿来？
国常会确立，要充分调动行业在资源分配里的关键作用，更好发挥政府部门功效，加强对旧村改造的政策扶持，积极探索更新改造方式，支持鼓励民间投资参加，勤奋发展趋势各种各样业态创新，保持可持续性经营。
在今年的6月，国家金融监督管理总局厅长李云泽在第十四届陆家嘴论坛中指出，加强对投入的股权融资确保，适用超大型一线城市旧村改造和“平急双用”基础设施等重大项目建设。
赵秀池觉得，更新改造的自有资金应当多方面筹集，应遵循政府部门综合、市场运营，政策扶持、公众参与，民生工程优先选择，多方面兼具的基本原则执行旧村改造。政府部门应当有一定补助，还可以通过税收减免、融资支持、规划区综合、合理安排城市地下空间等举措，激励民间资本参加。
“我们要从资金回报率、现行政策可靠性、管理方法参与性等多个方面搞好政策扶持，清除民间投资的顾虑提升参与性。”叶智锷提议，“平急双用”资产考虑到独特性和公共属性，自有资金政府部门财政性资金、央企国企、Reits等公募基金型基金；旧村改造自有资金则可更多元化，政府部门财政性资金、央企国企及民营企业资产都可；“平急双用”考虑到应急后的公共属性，更新改造建设主体要以央企国企为主导，旧村改造则可以激励更大范围行为主体做为更新改造建设主体。
如何鼓励民间投资参加？宋雪涛明确提出，一是社会化、法治化推动，切实维护参加公司利益；二是风险性应该有政府部门与企业共担，保证风险和收益相符合；三是要根据规章制度保障企业资金回笼的流畅性，防止出现大量欠款个人行为。
从叶智锷积累的经验看，“民间投资针对成本费用、使用效率、协调能力上也有纯天然的优点。要激发民营经济的热情，必须降低相关部门的协商和干涉，简化审批流程，经济测算上都尽可能歪斜民间投资。”
一位长期从业旧村改造工程项目的责任人告知《中国经济周刊》新闻记者，旧村改造的资产规模是天量，应放开重点融资方式和资金扶持，金融企业应先项目资金向城市更新项目适当歪斜；除此之外扩宽大量民间资本参加的方式，比如，能否很有可能考虑到境外资金资金投入旧村改造新项目？
怎样补好城市发展薄弱点？
多名采访者表明，超大型一线城市的旧城区长期存在人口稠密、容积率高、住宅陈旧、基础设施薄弱、清洁卫生较弱、安全风险比较大等诸多问题，必须予以解决。
那样，在超大型一线城市实际推动旧村改造项目过程中，构成了什么更新改造方式？
宋雪涛提议，更新改造的方式必须因时制宜。针对完工时长比较晚、住宅质量还行、没必要大拆大建的旧城区，要以“改进”为主导，在现有住房的前提下提高服务设施；针对楼龄较老、住房品质不佳且没太多历史意义的旧城区，要以“复建”为主导，在现有大地上开展一个新的整体规划；针对存在一定历史时间、人文价值的旧城区，要以“拆迁”为主导，并围绕原来工程建筑打造出文化旅游。
叶智锷觉得，许多没必要心急开展的旧城区可以采用改善型改造方式，不一定非要采用大拆大建的形式；更新改造需要以健全、治理为主导，拆除重建辅助，正确引导身心健康、稳定、规范有序旧村改造方式。
据深圳东进战略某城市更新项目责任人张琛告知《中国经济周刊》新闻记者，如今他手里的旧村改造项目审批流程过长，5年持久战项目不止一个，“项目总周璇在项目立项早期，克服了旧难题又出现了新的问题，造成旧城区新项目一直在原地转圈圈，这不稀奇”。
他建议，简单化旧村改造、城市发展的申请流程，降低太多政府机构参加审核和管理决策；与此同时，要确保现行政策可靠性和持续性。不要因为升级整体规划、政策变化乃至领导人员拆换而造成项目审批深陷停滞不前，项目建设效率不高。
《中国经济周刊》新闻记者 郭志强｜北京市报导
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