存量房贷降息呼声又起！对银行影响几何？新一轮“息差保卫战”要来了？

近日，市场对存量贷款年利率调降热议此起彼伏。

日前，国信办举办2023年上半年度金融统计数据状况记者招待会，中央人民银行货币政策司厅长邹澜提及：理解和支持银行业与贷款人独立商议变动合同规定，或者新放贷更换原先的存量贷款。

与此同时，邹澜表明，提前还贷客观性中对银行的盈利有一定的影响。那样，若存量贷款年利率得到利率调整，会让银行利息收益造成多大冲击？是否有可能刮起新一轮“利差争夺战”？

2008年曾经有总量房贷利率下调的先例

邹澜表明，上半年，住房按揭贷款总计派发3.5万亿，与去年同期相比多派发超出5100亿人民币，对房屋市场销售扶持力度显著增加。但数据表明本人住房贷款余额整体稍微降低，这是因为理财收益率、房贷利息等价格关联早已出现了改变，住户应用储蓄或减少其他投资提前还贷存量贷款的情况大幅上升。

邹澜提及，这种情况对购房需求并不是组成危害，它是一个住户理财规划的变化。虽然市场报价利率下滑了0.45％，但是因为合同约定的加一点力度在合同期内都是相同的永恒不变的，早些年下发的存量贷款年利率依然处于比较高的程度上，这和提前还贷大幅上升有较大的关联。

“提前还贷客观性中对银行的盈利也有一定的影响。依照社会化、法制化标准，大家理解和支持银行业与贷款人独立商议变动合同规定，或者新放贷更换原先的存量贷款。”邹澜如是说道。

最近几年间，房贷利息“节节攀升”，特别是2015年至2019年中间买房者，有些甚至身负6%之上利率。尽管现行标准房贷利息减少了，但按照道德观念，按揭贷款合同是自行签署的，那样低利率好像只有“认栽”。存量贷款年利率真的可以调节吗？

回朔往日，事实上以前确实是有过总量银行利率调整的先例。

2008年，为充分发挥房地产业关注民生、拉动内需的功效，国家颁布有关政策，推动房地产业持续发展。中央银行自2008年9月起五次下降货款利率，并扩张房贷利息下幅力度。

2008年10月22日，中央银行确定，自当初10月27日起，将盈利性个人住房贷款利率下幅力度由0.85倍低限扩张为基准贷款利率的0.7倍，最少首付比例调整至20%。与此同时，住房公积金贷款利率也宣布下降27bp。

怎么确定已派发盈利性住房按揭贷款利率呢？彼时，中央银行表明，“金融企业应按照原借款合同约定条款，在全面分析识别风险的前提下，独立明确已派发盈利性住房按揭贷款并未还款部分市场利率”。但是没有确立强制对总量贷款利率调整的公布现行政策，2009年初很多银行在局部地区对存量贷款开展年利率特惠。

接着，中央银行在2008年四季度《中国货币政策执行报告》中指出，房屋贷款利率持续下降减轻了住户房屋按揭贷款贷款利息压力：以一笔50万余元20年限住房贷款为例子，借款利率下限在央行降息前应6.6555％（5年及以上货款利率7.83％，0.85倍），央行降息时为4.158%（5年及以上货款利率5.94％，0.7倍），按等额本息还款方法还贷，央行降息前按揭为3773.78元，央行降息后月供为3071.69元，降低702.09元，降低18.6%。

从银行利率调整效果来看，2009年一季度，受扩张盈利性个人住房贷款利率下幅力度政策影响，央行降息至今个人住房贷款利率降幅超过非银行性公司及其它单位银行贷款利率，3月份住房按揭贷款加权平均利率为4.45%。

东方证券研究指出，2008-2009年享有存量贷款年利率更换比例预估低于6%。因为2008年贷款基准下降力度189bp，而2009年发售银行个贷加权平均利率较2008年降低194bp，去除标准下降冲击性、其实就是住房贷款兴新价钱下滑+总量更换对个人信贷利率连累水平在5bp上下。2008年12月货款利率为5.94%，房贷款利率低限力度从85卷到7折，调降约89bp，粗略地看5bp/89bp=6%，约6%的用户享受总量更换。考虑到兴新价钱下滑，具体总量调节占比预估小于6%。

存量贷款更换的屠刀指向“固定不动加一点”

“现今年利率好低呀，真的是羡慕嫉妒！”伴随着LPR年利率频繁调降，社交媒体上，许多“年利率执勤”的购房者传递着对现行标准房贷利息的艳羡。

依据央行数据，上年12月新派发房屋贷款利率为4.26%，小于5年LPR年利率4bp，2023年3月新派发房屋贷款利率为4.14%，小于5年LPR年利率16bp，且新派发购房贷款利率低限“释放压力”，部分城市的一手房贷利息乃至进入“3”时期。

在计算房贷利息转变对银行利差收入危害以前，大家一定要明确现行标准房贷利息的组成。

对承受借款的购房者而言，有两种值得期待的关键日子。一个是每个月20号，这一天发布最新发布的LPR价格，决定了将来的按揭是升或是降。另一个乃是每一年的房贷利息利率调整日，一般为1月1日或是贷款放款日。

在房贷利息由固定利率贷款变为LPR固定利率以后，依照中央银行政策，新派发盈利性个人住房贷款利率以近期一个月相对应期限市场报价利率（LPR）为利率基准加一点产生，其实就是房贷利息=LPR+固定不动加点。

因而，房贷利息若利率调整，其转变可能就由LPR改变和加一点转变两个部分组成。即房贷利息转变=LPR转变+加一点转变。

在今年的6月20日，五年期之上LPR下调至4.2%，下降10个百分点。

LPR的上一次调降要在上年8月，之后一直坐观成败。2021年底迄今，五年期之上LPR累计降低45个点。

2019年买房子的孙先生，肩负着达到5.72%的房贷利息，经过LPR多次调降，迄今利率降为5.3%。虽然有一定减幅，但仍然比现行利率高于很多。

不难看出，尽管LPR的改变触动心弦，但提前还贷的幕后推手，主要是“固定不动加一点”。

若金融机构制订存量贷款更换相关政策，与购房者再次签署合同，从借款合同约定的角度来说，LPR转变本来就在原有合同规定范围之内，不用升级条文，因而没有在“新”合同的危害范围之内，那样，导火索指向的都便是“固定不动加一点”了。

需注意，房贷利息是签借款合同时段的LPR固定加一点所组成的，依据上述情况公式计算，固定不动加一点=房贷利息-LPR，那样“新老”合同的加一点转变，在于不同阶段住房贷款平均利率与本期LPR间的波动转变，即重签订合同均值加一点转变=（本期住房贷款平均利率-本期LPR）-（基年住房贷款平均利率-基年LPR）。

以孙先生买房的时段为例子，2019年四季度，住房按揭贷款加权平均利率为5.62%。今年一季度，这一数据为4.14%。

依据央行数据，2019年12月，5年限之上LPR为4.80%；2023年3月，5年限之上LPR为4.30%。

不难看出，2019年末，存量贷款均值固定不动加一点为82个BP（5.62%-4.8%），而今年一季度，新放贷年利率早已小于LPR年利率，下幅16个BP。

如不考虑到外在因素，那样假定这时银行和购房者再次签署合同，则固定不动加一点转变=-16BP-82BP=-98BP。

接近1%利率差别，实在太大了。

年利率调降具体危害或比较有限

全方位下降概率比较低

如上所述，“年利率执勤”的情况多见2015年至2019年中间下发的借款，依据中央银行公布，2019年末，本人住房贷款余额30.07万亿。大家假定总量住房贷款每一年大约是10%本金被还款，那样截止到今年一季度末，粗略地可能容易受总量按揭贷款利率调整影响贷款额为21.37万亿（30.07*0.9*0.9*0.9*0.975）。

为此为基准，我们一起来构建模型计算银行存款利息收益受到的影响。假设其中还有10%、50%、80%贷款可以利率调整，固定不动加一点下降力度为98个BP，那在三种情况下，对银行一年的利息收益危害见下表：

由此可见，三种情况下相匹配这一部分总量贷款利息收入各自降低0.02万亿、0.1万亿、0.17万亿。充分考虑25%企业所得税，会各自导致金融机构0.015万亿、0.075万亿、0.13万亿的净利降低。

依据原银监会公布，2022年全年度，中国商业银行总计实现净利润2.3万亿。

在极端化假设模型下，我们可以看到，不一样比例存量贷款利率调整，会让商业银行利息费用、纯利润造成一定影响。但是，根据实际情况来说，影响分析也许受到影响。

据东方证券剖析，总量房贷利率下调尽管有之合理化支撑点，但全方位下降的概率比较低，实际还需要等候政策落实。

具体而言，现阶段购房贷款经营规模规模与当初差距较大，危害覆盖面广。目前我国购房贷款经营规模是2008年的13倍，发售按揭贷款占有率总借款提高10个点到25%，是银行资产牢固的基盘。除此之外，“一城一策”到“一城一策”，统一调节的难度比较大。

与此同时，中央银行最先反映了提前还贷对银行经营带来的影响，然后引出来存量贷款调整思路，目的之一是为了减轻提前还贷为之金融机构带来了行得通的路线。高端客户中低风险相匹配高收益的差异化定价，不具有提前还贷水平的用户在博弈中不占优势。

综上所述，东方证券觉得，预估总量全方位下降的概率比较低，主要要等候管控或银行业实施细则颁布。

会不会刮起新一轮“利差争夺战”？

专业人员：不容易一蹴而就

在存量贷款年利率引发网友热议以前，商业银行刚经历过一番“储蓄央行降息潮”。

6月初，六大行拉响这轮存款央行降息潮的第一枪，股份行、地方银行然后陆续追随，存定期宣布道别“3”时期。

在之前银行贷款利率不断调降的大环境下，业界更多的把那轮储蓄央行降息看作金融机构“利差争夺战”的一环。但央行降息下，银行揽储工作压力陡升，也成为了一个新的难点。

“银行贷款利率调降，逐步推进储蓄央行降息，二者本来就五行相生，而住房贷款做为金融机构关键核心资产，若总量年利率按相关水准利率调整，也许会引起金融机构新一轮的‘利差护卫逃生’。”一位杰出专业人士对记者分析道，从资产端来说，住房贷款是每家银行都注重的核心资产，动过这方面“乳酪”，那样负债端相对应承受压力，利息高储蓄对银行成本压力非常大，本质上金融机构针对储蓄央行降息动机也会更大。

该人士表示，有别于揽储，国有商业银行与民营银行展现出松驰与忙碌的不一样姿势，住房贷款是“战略要地”。“往往会在按揭贷款新楼盘准入条件这类业务上，国有商业银行会甘愿放低姿态，结局角逐，大部分新楼盘全是几个金融机构一同‘分蛋糕’，而非独家合作，因而国有商业银行尽管也有优势，但绝对优势并不像揽储那样显著。”

“但是，参考储蓄央行降息中的市场表现，在揽储压力之下，很多银行年利率还是在允许的情况下上调一定BP，不容易一降究竟，因而负债端对资本端连动危害也要看不一样银行业务结构与承受压力状况，不容易一蹴而就，更不可一概而论。”该人士认为，不一样银行住房贷款占有率不一样，因而传导至财产端工作压力也有所不同，存量贷款年利率调降还处在基础理论环节，逐步推进新一轮“利差争夺战”未有立即根据。

封面图由来：华盖创意-VCG211221772591

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责编 廖丹