房价曾连涨41个月的网红城市，如今跌到近两年新低，卖地全是底价成交

做为国内知名“网络红人”大城市，昆明的房地产形势仍在往下沉。

一份来源于昆明市房协统计数据显示，上半年昆明市主城区住房供货120万平方，同比减少43%；交易量总面积205万平方，同期相比差不多；成交均价13945元/平米，创出近些年最低。

而项目投资端，上半年度，昆明市主城区五区挂牌出让交易量土地仅是10幅，交易量总面积21.08万平方，且均为成本价交易量，交易量总价格约31.68亿人民币。

“上半年度，昆明市市场行情走势与全国自然环境同歩，提供不断下挫，公司预估不景气从摘地向新房子传输，市场持续去产能。”房企排名云南省剖析表明，后半年正逢公司业绩冲刺、好几个大中型连接点，交易量经营规模很有可能较上半年度有薄弱提高。

据《每日经济新闻》报道，2019年，昆明市土地交易额度创下历史新高、房子价格持续上涨41个月、迈入十余家外界地产商进驻……

易居研究院先前公布的《2019年区域房地产依赖度》表明，在疫前的2019年，昆明房地产项目投资占GDP的比例仅次三亚，排到第二，在当时对房地产依存度最高省级城市。

不出4年，昆明楼市怎么啦？

新房子供货降低近半

来源于昆明市房协统计数据显示，上半年，昆明市主城区住房供货120万平方，同比减少43%；交易量总面积205万平方，而2022年上半年度，该数据参数大约为314万平方。截止到2023年6月29日，昆明主城区住房预购库存量802万平方，去化周期22个月。

成交价上，据房企排名云南省，上半年，昆明市主城区住房成交均价13926元/平米，同比降幅2%；这一价钱相比2020年最高值后的15036元/平米降低约7.38%。

一份来源于昆明市锐理统计数据显示，2021年5月昆明市住房成交均价为15729元/平米，但当初后半年价钱狂降，10月跌到13315元/平米。但是，全年度住房成交均价仍然是15005元/平米，较去年同期仅降低31元。

点至2022年，昆明市住房成交均价每平米跌到14147元，较去年同期减幅做到858元/平米。

2023年，昆明市新房子成交价尽管一度有所回升，但总体无法收着下降步伐。

中国统计局最新数据显示，2023年1-4月，昆明市新建商品住宅市场价格层面同比都处于增涨趋势，但是到了5月环比下跌0.4%，同比减少0.9%。

“自2022年下半年开始，昆明市主城区上半年度交易量经营规模一直都在200万-240万平方经营规模内彷徨，平均价即在1.4万余元/平米左右变化。”房企排名云南省分析认为，后半年正逢公司业绩冲刺、好几个大中型连接点，交易量经营规模很有可能较上半年度有薄弱提高，“但总体经营规模无法大幅提升、价位则维持1.4万余元水准，或稍微降低以价保质保量。”

“关键时间精力去化及保交楼”

更冷是指昆明的土地出让。

克而瑞数据表明，上半年，昆明市主城区五区公布挂牌出让的经营性用地交易量仅是10幅，交易量净用地面积21.08万平方，交易量总价格约31.68亿人民币，均为成本价交易量。

“较去年还需要冷。”业内人士坦言。

实际上，自近两年来，昆明市土地出让和交易量就已大幅度委缩，主城区五区及经开区、高新科技具体供货4005亩，供地达成率整体仅是30.8%，全年度交易量也就只有3504亩。

但在今年初，云岩区、盘龙区、昆明官渡区提及了2023年供地计划，涉及到面积总共约4076.39亩，虽然各个区方案供给量早已远低于同期相比，可是却具体供货情况看，与预估天差地别。

4月份，昆明市在贮备土地推介会上推荐有近平方公里土地资源，但是土地中已经进一步减少居住用地占有率，提高了工业土地等产业用地占有率。

房企的摘地主动性也并未触发。从上半年度昆明市交易量地块来说，当地国营企业依旧是主力军，全国地产商、民营企业基本上退出昆明市土地出让。

如1月，云南建投以成本价6.77亿人民币拿到五华区龙翔街道63.3亩土地，蟠龙建投4.14亿人民币夺得任旗营城改51.12亩宅基地；6月，昆明市安居集团耗资10.91亿人民币拥入老国贸中心二期68亩宅基地，这也是上半年度成交额较大地块。

相同的状况回朔至2022年，大幅度土地多为云南建投、云南省广厦房地产、昆明城投等当地城投平台托市：2022年昆明市交易量较大的是一宗119亩土地，由昆明市西山区城改置地公司获得；额度最大的一个一宗10亿人民币土地，由昆明市国营企业佳湖房地产拿到，而如招商蛇口、万科地产、保利地产等全国地产商并不是没有摘地，便是所拿土地均较为“迷你”。

先前一全国私营地产商云南省区域经理在接受记者采访时曾已经确定，一方面是因为近些年受领域局势危害，从企业方面就减少了投资力度；另一方面则跟昆明市本地房地产业修复进展缓慢、市场情绪欠缺等状况密切相关，“主要时间精力便是去化上，及其保交楼。”

“西南地区四个省级城市中，昆明市回报率幅度处在中下游位，公司在交易偏重上面相对性变弱。”一地产商投拓人士告诉新闻记者，“要不是有突发情况如招商引资工作、政策扶持等，大家短时间、最少年之内也是没考虑到在昆明扩展最新项目。”

一个特别注意的情况就是，土地财政在昆明财政总收入中占有了非常占比。

昆明市财政局资料显示，2022年我市政府性基金预算收益146.1亿人民币，在其中国有制土地使用权出让收益进行123.6亿人民币，占据了84.6%。

新闻记者|陈利

编写|段炼 陈梦妤 杜恒峰

审校|王月龙

封面图：华盖创意

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