明起存量房贷利率批量下调，有人“一天省下一年工资”

对于许多存量贷款用户来说，9月25日将是一个大日子，在这一天，翘首以待的存量房贷利率调降将全面执行。在社交网络平台上，有网友调侃到“一天就节省了一年的薪水”。

依据每家银行此前发布的相关使用事情，本次存量贷款的变化范畴是一般纯盈利性住房按揭贷款、公积金组合贷款里的盈利性住房按揭贷款，且须为首套房贷，这当中包括了首套，还包含二套转首套房。

大批量下降打开

8月31日，中央人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），确立依照社会化、法制化标准，支持和鼓励银行和贷款人商议调节总量首套房贷年利率。

《通知》强调，自9月25日起，总量第一套住房盈利性住房按揭贷款的贷款人可以向承贷金融企业提交申请，由其金融企业新派发贷款置换总量第一套住房盈利性住房按揭贷款，或商议变动协议约定市场利率。

这一段时间，每家银行都是在抓紧“迎战”。9月7日，国有银行首先公布减少总量首套房贷年利率相关使用事宜的通知，自此，股份行也陆续发布了公示。

大部分银行在手机网银App正式上线“存量房贷利率调节”服务项目，便捷客户查询及其申请办理。例如，工行在手机网银主页就能看到“银行利率调整”的模块，一部分大行可以在该板块下查看“是不是首套房贷款”，又或者是银行利率调整方法、当前利率水准、托欠日数、还款金额等。

为了方便广大群众，有些地方的金融管理部门还当起了服务保障工作。例如，中国人民银行广东支行机构辖下关键金融机构，梳理选编了辖区的20家关键银行业减少总量首套房贷利率办理方式和操作要点，以便贷款人参照。

本次存量贷款的变化范畴是一般纯盈利性住房按揭贷款、公积金组合贷款里的盈利性住房按揭贷款，且须为首套房贷，其中包含首套及二套转首套房。

在其中，原贷款放款时实行首套房利率标准化的存量贷款顾客，9月25日，银行会在平台上批量处理，不用顾客申请办理，调整当天起效。调节成功之后，每家银行将或者短消息告之，或者客户可通过手机网银App、小程序等查看银行利率调整结果及全新还款协议。

但对于二套转首套房、逾期贷款偿还积欠利息及现阶段实行固定利率贷款或贷款基准利率市场定价存量贷款顾客，就需要贷款人积极提交申请，9月25日开放申请。

在其中，10月22日(含当天)前进行办理的，将在10月25日对审核通过的项目进行统一大批量调节，大批量变更后的新银行贷款利率于当日起执行；10月22日后，针对早期未调节的存量贷款，在符合相对应标准、合乎调节条件后，银行会逐单进行审查，审批通过后新银行贷款利率于当日起执行。

此外，对银行利率调整事项存有争议的贷款人，可以从年利率变更后的7日内、一个月内或一年内联络贷款业务行，不同银行的“提起诉讼”时限不一样。

有些人“一天就节省了一年的薪水”

本次存量房贷利率的下调，住房贷款人把大规模受益。据统计，全国范围内调节的均值力度约为80个百分点。

9月20日，中央人民银行货币政策司厅长邹澜在新闻发布会上表示，预计超过九成满足条件的贷款人可在第一时间尽情享受政策利好，别的借贷人存量房贷利率将会在10月底前进行调节。

那样，住房贷款人把实际节省是多少住房贷款开支呢？

第一财经计算，例如孙先生于2019年11月在广州购房，那时候5年限之上LPR（市场报价利率）为4.8%，依照首套上调59个百分点测算，那时的住房贷款贷款执行利率为5.39%，孙先生贷款额度100万余元、时间30年、等额本金还款，那样，王先生的按揭利息总计81万，第一期按揭超出7200元。

在后来的数年，LPR持续下降，王先生的房贷利息LPR一部分也跟随下降，但加一点不会改变，在今年的，王先生的银行贷款利率为4.89%（4.3%上调59个百分点）。

但根据本次存量房贷利率下降的操作指引，王先生的房贷利息能直接调整到LPR（即加一点幅度为0），即贷款的贷款执行利率变成4.3%，倘若依然依照30年限测算，其贷款利息总计不上65万余元，减少了16万余元，每月按揭仅6400块左右，减少了800元。

针对相近孙先生这样的情形，“一天就节省了一年的薪水”这样的说法很有可能并不夸张。

因为加一点力度“一调究竟”，因此，来年王先生的房贷利息也会根据在今年的LPR的降低再次下降，在今年的6月20日起，5年限之上LPR进一步降到了4.2%。

缓解提前还房贷潮，拉动消费

星象图金融业研究院副院长薛洪言接受第一财经记者采访时表示，下降存量房贷利率的关键目地有二：一是缓解提前还房贷潮；二是拉动消费。在其中，缓解提前还房贷潮是一个更直观的定量指标。

薛洪言觉得，假如存量贷款调降全面落地后，10月、11月提前还房贷状况还是有很多，也不排除再次颁布更大力度利率调降现行政策，例如提升“那时候标价低限”这一限制，容许“二套房存量房贷利率调降”等。

“实际上，个人按揭贷款是银行业务最优秀的借款，定价利率应当小于一般借款。但2020年~2022年上半年度这段期间，个人住房贷款利率系统化高过一般贷款利率，这是一种不合理状况。”薛洪言说。

近两年来，惊天动地的提前还房贷潮向银行带来了不小的工作压力，前不久，一张疑是某行的结构培训图片在网上流传，这个图片中PPT标题为“怎样劝服方案提前还房贷顾客……用以金融理财”。

资料显示，上半年，住房按揭贷款大规模出现缩水，42家国有大型银行住房按揭贷款总金额较年初下降0.36%，在其中24家按揭贷款经营规模下降。

此前，中央银行有关部门负责人接受采访时强调，减少存量房贷利率，住户贷款利息压力将极大减少。现阶段提前还房贷状况早已有所下降，预估获得实际性改进，这将有利于提升住户资产负债结构，提高消费能力和消费信心。

安全证券研报还认为，伴随着本次总量按揭贷款利率的变化，绝大多数住房贷款持有人均将获益，减轻本身现金流压力。除此之外，依照中央银行8月31日针对房贷首付比例调节的规定，特别是二套房首付占比大幅度降低，累加全国各地包含“认房不认贷”及其限购房政策的放松，住户买房需求也有望进一步释放出来。

提前还房贷金融机构会损失利息费用，相同的，存量房贷利率调降金融机构也会损失利息费用，宛如翘翘板的两边。

据东方证券投资分析师戴志锋计算，国有大型银行2018～2022年期内推广住房贷款约23万亿，占现阶段国有大型银行总量按揭贷款的65.5%，假定这部分可以享受存量房贷利率下降，预估节约住户利息费用1388亿人民币，预估对国有大型银行2024年利差危害约4.7BP（基准点），营业收入危害在2.3%。

（第一财经记者王方然对本文也有奉献）