存量房贷利率明起下调，“二套转首套”或将受益最大

王女士近期有点焦虑，一方面，她要确认自己2022年进行办理住房贷款是否为本次存量房贷利率调节范畴；另一方面，她便担心因自己的外出行程安排错过了银行利率调整申请办理。

以上问题在中行上海市分行公布便民利民化手机网银银行利率调整功能后得到解决。王女士根据手机网银App快速查询充分了解住房贷款调节详细信息之后发现，自已的住房贷款合乎此次调整范畴，根据App就可以网上进行申报，使用方便。

调整，王女士的房贷利息由5.35%降至4.55%，500万元住房贷款月磷酸原少3000多元化，按15年借款到期时间测算，总计可以减少约60万余元利息费用。

存量房贷利率调节接近尾声，根据先前整体规划，9月25日起总量首套房贷年利率调降工作中将全面执行。现阶段，金融机构提前准备工作推进得如何？落实到本人买房者，又可以节省是多少住房贷款开支？怎样申请调降房贷利息？对于这些问题，第一财经记者展开了多方面访谈。

大批量调节

“我的贷款行早已通知我能够大批量调节，无需申请书，我就等把节省到的钱用于改变现状。”住在四川省广安市前锋区的市民王先生兴高采烈介绍说。

孙先生打拼多年在2019年借款90万余元买了人生中的第一套住房，贷款年限30年。“当时我的房贷利息和人们都类似，实行5.8%，现在随着LPR（市场报价利率）调节降至5.15%，但和现在房贷利息相比还是有点高，坦白说我还提前准备筹款把住房贷款还清。”

首套房利率调节政策落实后，孙先生一家人算了一笔账，按现行政策他的房贷利息最少能够调为4.2%，每一个月能少还款利息530元，一共少还款利息近17万。

与张先生一样，在贵阳闯荡的张女士也是此次大批量调节的受惠者之一。

2020年10月，陈女士在贵阳购买首套房子，按照当时贵阳的首套贷款执行利率LPR+85BP选购。自此随着社会经济总体下滑，陈女士所在公司也面临着降薪，每月5300块的住房贷款开支让陈女士压力重重。

最近陈女士根据工商银行顾客服务微信公众号、手机网银信息发送掌握到她的首套房贷将在2023年9月25日统一调节，并根据公告内容，陈女士银行贷款利率可以调整至LPR，每月可以减少500元的住房贷款开支。

她坦言，这极大地减轻了经济负担。“对咱们普通人来说，大批量调节存量贷款利率，可以节省许多时间精力。”

事实上，在存量房贷利率调节政策落地后，大部分银行已经将服务前置，为了简化办理手续，大部分银行对配套设施金融信息服务进行了升级，并明确了存量个人住房贷款利率调整的条件和标准。

新闻记者整理先前大部分银行发布的关于总量首套房个人住房贷款利率调节的公告后发觉，各大银行涉及到的群体种类基本一致。在其中，对于贷款放款时达到首套房资质的买房家中，各大银行广泛将于9月25日统一调节房贷利息。

以建行为例子，这家银行于9月24日发布了关于25日总量首套房贷年利率大批量调节的热点问题互动问答。依据详细介绍，25日，建行将根据早期公示的标准凡符合调节要求的存量住房贷款进行统一大批量调节。实际调节条件为：（1）贷款放款的时候是首套房贷；（2）以LPR为利率基准的浮动利率贷款；（3）现阶段持续托欠日数不大于90天；（4）现阶段借款实行LPR加减法点水准合乎本行公示调节规定。

建行据透露，如上述条件均达到，买房者借款将在25日由建设银行统一进行银行利率调整，变更后的年利率当天即时生效，调节成功之后建行将通过电话告知客户。顾客自25日8:00起，也可通过手机金融机构App、“建设银行聪慧个人信贷”小程序等方式“存量房贷利率调节”作用查看银行利率调整结论。

“二套转首套房”成关键获益者

除开合乎大批量调整情况的用户外，“二套转首套房”等客户仍需要在9月25日以后积极递交申请并提供相关证实。

但需要注意的是，该类群体或将是此次政策变化的主要获益人群。

北京市“流动人口”陈先生已在北京工作中多年，2019年1月，陈先生于北京购置了新房子并且在工行北京分行申办了二手房贷款200万余元，时间25年，每月还贷12700块左右。

因为陈先生曾在异地用贷款买过住宅，依照北京市那时候“认房认贷”现行政策，刘先生的借款依照二套房贷利率现行政策申请办理，贷款执行利率为贷款基准利率的1.2倍，即5.88%，之后转换成LPR标价时为LPR+108BP。

总量首套房个人住房贷款利率调节政策出台后，因为陈先生一家于北京只有一套住房，符合当前北京第一套住房规范，银行贷款利率可降至签合同时北京市首套房利率现行政策低限，即LPR不加一点。

调整，刘先生的借款切切实实减少了108个百分点，每月还贷10800块左右，相比之前降低接近2000元，陈先生感叹说：“节约了房贷利率开支，缓解了每月还款工作压力，还省出孩子奶粉。”

购房贷款顾客朱女士，2018年7月购买商品房时，向建设银行上海市分行办理了住宅商业借款1000多万元。因顾客买房时贷款人家中已有贷款记录，故按那时认房认贷现行政策定性为二套非普通住房借款，在央行基准利率上附加上调10％，后来经过LPR统一转换后，年利率还需加一点59个百分点，截止到此次新政策调整前，朱女士的房屋贷款利率为4.79%。

9月1日，北上广深等大城市全面推行“认房不认贷”现行政策。依据本次存量房贷利率调节的范畴，朱女士归属于调节范畴里的第二点，即“房屋购买时家中上海市区没有别的成套住房，但是因为那时候‘认房认贷’现行政策导致该套房依照二套房贷利率规范进行办理住房贷款”。

这就意味着，此次朱女士可按照首套房贷款给予变换，月还款金额较调整前会减少3300汪义，按当前利率至借款正常的还清会减少近111万余元利息费用，减轻了资金压力。

像朱女士、陈先生那样原来被认定“二套房”，现如今可以看作“首套”贷款买房者恰好是这轮房地产融资现行政策优化完善的主要获益者。

根据此次现行政策，房屋购买时家中没有别的住宅，但是因为地方政府“认房认贷”现行政策导致该套房依照二套房屋贷款利率申请贷款，如今当地政府实行“认房不认贷”制度的，能够享受此次银行利率调整。

除此之外，房屋购买时并不是家庭唯一住房，但后面通过交易等形式卖掉了别的住宅，本住宅变成家庭唯一住房且当地政府实行“认房不认贷”现行政策者此次还可以提交申请。

中指研究院销售市场研究总监陈文静对第一财经表明，此次总量首套房利率下降更利好消息第二类购房人群，先前局部地区二套房贷利率加一点数偏高，买房者买房时房贷利息甚至是在6%之上。存量房贷利率降低有助于减少住户压力，提高居民消费意愿。针对银行业来讲，减少存量房贷利率也可以一定程度缓解住户提前还房贷状况。

据了解，首套房贷款证明文件一般为相关部门给予住房户数查询记录或评定证实，实际以投资社保经办机构规定开具的原材料为标准。针对“二套转首套房”买房者应当怎样申请银行利率调整，每家银行还提供了网上、线下推广两种形式，供买房人挑选。

比如，建行据透露，9月25日起，这家银行将于手机网银App、“建设银行聪慧个人信贷”小程序等方式发布“二套转首套房申请复核作用”，借款人可以点击“存量房贷利率调节”-“申请复核”，挑选核查种类“首套房、非首套房认定结果”，提交申报为首套房贷款的证明文件，填好联系方式等信息内容，也可以带上身份证证件、首套房贷款证明文件至本行服务网点申请办理。提交后，如果需要填补相关情况，人员将电话沟通并沟通交流。