深度 | 打入华润大本营，太古在深圳开商场胜算几何？

在更加拥挤销售市场，伴随着SKP等新兴敌人进场，太古地产也逐步遭遇夯实市场占有率考验

创作者 | Drizzie

坚持不懈高端市场的太古地产，绕不过深圳市。

据时尚潮流商业服务快报，太古地产近日宣布深圳政府签署战略合作框架协议。根据协议，太古地产将依托集团旗下成都太古里、太古汇等高端商业媒介知名品牌参加深圳市国际级商业圈基本建设，大力开拓该公司在深圳的酒店业务，提升与深圳货物运输物流合作，助推深圳市打造高质量国际性枢纽站。

2022年7月，太古地产与深圳福田区签定合作框架协议，携手共建商业规划，意味着太古地产首入深圳。帝印酒店餐厅早就在新闻中心地段落地式居舍系列产品知名品牌下酒店，预估2025年开张。

在北京开高端商业体，代表着太古地产将深入世茂广场总公司华润万家本营。而近年来迅速扩张恒隆广场和SKP均纷纷开始规避了深圳市。

1994年，华润项目投资华润地产前身，主要提供住房物业管理。2000年，集团公司投资建设第一个世茂广场购物广场新项目，以世茂广场为企业，进行商业运营服务项目。

2004年，华润地产在北京宣布给出第一家世茂广场，作为其在商业市场的开山之作。那时候华润地产面对的是一座奢侈品牌低洼。做为挨近亚洲地区“奢侈品商城”大城市的香港，不论是本地消费者还是毗邻的广州和珠海的顾客，在那个年代的最佳选择购买奢侈品终点全是中国香港或是香港，华润地产做出这一决定在那个年代所付诸行动极大。

但是随着腾讯等互联网巨头的兴起，深圳市高端人群的不断扩大，在劝服爱玛仕、Louis Vuitton等著名品牌入驻以及各种大型活动的驱动下，作为深圳唯一的奢侈品购物核心，深圳万象城的盈利自开业以来就逐年增加，成为深圳位居一线城市的关键证明之一。

在北京大家心中形成一定知名度后，世茂广场又趁胜追捕，于2017年重磅推出万象天地，以便更好地遮盖广泛具备出国留学背景“深二代”和“深三代”。

不同于传统“小盒子式”的购物广场深圳商业体，也不同于世茂广场系列产品，这一独幢、街区和集中化购物广场为深圳增添了不同寻常的形象化和偏向生活化气氛。

2018年12月，华润地产在新闻打造出了第二家世茂广场，进一步下注深圳高端消费水平。

在之前世茂广场经典案例的背景下，深圳湾万象城深深吸引Louis Vuitton、Gucci、Chanel和Burberry等奢侈品品牌。一向在开店层面持谨慎态度的爱玛仕同样在深圳湾万象城设立了深圳市第二家经销店，Chanel即在此设立了深圳市门店。

自此华润地产分割商业运营与物业管理服务业务流程创立华润万象日常生活，并且于2020年12月9日在香港上市。

在之前世茂广场经典案例的背景下，深圳湾万象城深深吸引LV和Gucci等奢侈品品牌

有别于确立高端市场的太古地产和恒隆地产等，华润万象日常生活正顾名思义，采取的是应有尽有的全方位扩大路经。

华润万象日常生活集团旗下购物广场包含世茂广场、万象汇、万象天地等三大核心产品系列。世茂广场为重奢精准定位，主要位于一二线城市的关键或发展潜力商业服务地区，万象汇和万象天地则是非重奢购物广场。

除开产品系列多种多样，华润万象日常生活近些年还切实规模增长。规避了北上广深的世茂广场以深圳本营，再加上准一线城市的线条合理布局，为自己在奢侈品购物核心行业设立了平稳基石。

重奢定位世茂广场在过去的十余年依次规划了重要地域销售市场，于2010年设立杭州万象城，2011年合理布局沈阳万象城则成为了东北地区奢侈品市场的重要一极，2022年在武汉、福州市和海口市给出三座M1重奢等级世茂广场。

上年，华润万象日常生活公布于北京、杭州市、南京市、重庆市、长春市、昆明市、无锡市、温州市等地新开约10座购物广场，下面4年也会在长春市、昆明市、常州市、贵阳市、呼和浩特市、长沙市、郑州市、东莞市等地区新增加8家世茂广场，以适应中国消费者不断上涨的高端消费要求。

华润万象日常生活集团旗下在营重奢购物广场数量已经居于全国第一，与此同时也已经成为唯一一个通过在重奢、中高档等行业均实现规模化规划的房地产企业。从早期打磨抛光品牌与重要地域销售市场，转换到全面撒网规模增长，华润万象日常生活在全国的合理布局依然在趁势加快。

2023年，华润万象日常生活零售额同比增加43%至1812亿人民币，同店销售额同比增长31%。

因而，近些年关注度飙涨国内奢侈品商场行业，世茂广场系列产品成为了一股迅猛发展的中流砥柱，免不了令在奢侈品商场运营上占有传统优势的外资房地产感到不安。

华润万象日常生活在营重奢购物广场数量已经居于全国第一

以近些年腾飞的奢侈品牌增量市场成都市为例子，大型商场排位的市场竞争已经十分僵持，外资地产和华润万家、SKP等当地行业龙头正贴身肉搏。

依据四川省连锁加盟商业协会发布的数据显示，成都太古里排名第一，销售市场估算其营业收入做到115亿人民币，成都市IFS位列第二，销售市场估算销售额为108亿人民币，成都万象城位列第三，销售额为67亿，2022年12月才新店开张的成都SKP则窜到第四，销售额为55亿人民币。

成都太古里做为太古地产在中国大陆的标杆项目，是太古地产高端商场的模板。依靠其中心地段优点，及其敞开式、低密度的商业街式与众不同合理布局，成都太古里以独特方法融合文化和商业，自开业以来不断取得强悍业务流程主要表现，同样在奢侈品行业得到高口碑。

依据太古地产公布的2023年财务报告，上年成都太古里的销量暴涨33%至115亿人民币，租赁率提升200个百分点至97%。

但在更加拥挤成都市场，伴随着SKP等新兴敌人进场，太古地产也逐步遭遇夯实市场占有率考验，今年第一季度，成都太古里入住率升到98%，零售额下挫14.7%。

成都太古里做为太古地产在中国大陆的标杆项目，是太古地产高端商场的模板

太古地产在杭州销售市场压力则是在中国大陆销售市场的一个缩影。

北京市三里屯太古里升级目前正处改造提升环节中。2021年9月营业的上海市前滩太古里在培育交易气候的初始阶段，而上海兴业太古汇被视为从开业以来一直未能找准自身定位。2022年，太古地产的第一个轻资产项目上海张园目前也面临着精准定位不清楚的窘境。

在广州市场，长期性一家独大、坐落于广州天河的广州太古汇也逐渐遭遇更拥挤销售市场。2022年，世茂广场、SKP、成都太古里三大地标性商业中心团体公布落户广州的全新方案，给广州市奢侈品商场未来的发展四场布局产生大变化。太古地产协同荔湾区政府、珠实集团，将开工建设广州市第二座帝印新项目。华润万家则希望落地式M1重奢等级广州市世茂广场，并且通过辐射佛山市奢侈品消费群体，变成万像系购物广场中的关键经济带。

今年第一季度的太古地产财务报告尽管体现了销售市场的整体不景气，但也在一定程度上曝露了这一地产开发商在中国大陆市场某类处于被动境遇。

在中国大陆零售物业管理层面，北京市三里屯太古里零售额下挫5.4%，广州太古汇零售额下挫9.2%，北京颐堤港零售额下挫2.4%，成都太古里零售额下挫14.7%，上海市兴业太古汇零售额下挫19.4%，上海市前滩太古里零售额提高0.7%。

此外，太古地产也在持续掏钱，在1000万港元的融资计划中，现阶段近60%资产已服务承诺推送到工程中。

太古地产于2022年12月注资55.5亿人民币从远洋集团手上回收成都远洋太古里剩下的50%利益，相关交易已经在2023年2月末顺利完成。2023年8月，太古地产官方宣布该项目由“成都远洋太古里”更名为“成都太古里”，这就意味着太古地产现拥有成都太古里100%的利益，包含博舍酒店。

太古地产已经从远洋集团手上接管了北京颐堤港二期的部分股权。

远洋集团近日发布消息公布出让北京颐堤港二期64.79%的股份以及相关债务，总成本40亿人民币，由中国人寿保险和太古地产协同接任，前面一种注资约31亿，后面一种注资约9亿，先后获得颐堤港二期49.895%和14.895%股份。

交易完成后，中国人寿保险和太古地产将持有同样占比股份，远洋集团失去了标的公司一切利益，引发市场与行业高度关注。

依次2个姿势协助太古地产提高了对核心工程项目的掌控权。下面太古地产的投资重点也有西安市成都太古里，与中国中免合作开发的海南三亚零售新项目，及其和上海陆家嘴集团与前滩协作一个全新的商办项目。