近日，中国人寿保险正式成立了公募基金REITs战略配售基金，关键参加消费性基础设施建设、清洁能源、高端物流等领域的公募基金REITs发售。

据统计，本基金由国寿投资集团旗下国寿资本公司发起设立，国寿投资公司担任投资咨询，中国人寿保险系统中资产做为基石投资人，同时引入财信人寿保险注资申购。

值得一提的是，这也是保险业第一支专注于公募基金REITs战略配售市场份额项目投资的思路型基金。此后，险资将全面以“证券化管理员+投资者”的多重身份加入到公募基金REITs业务上。

险资多了一个“新的身份”

市场认为，对REITs市场而言，这一举动不但能够带来增量资金，进一步改善市场利率，依靠险资在基础设施领域丰富多样的项目投资、管理方法、实战经验，也也有助于进一步实现建设项目的全链条股权融资。

险资参加REITs早已不是新鲜事儿，在第一批21只REITs产品上，保险公司配股额就超百亿，并且于日后持续买进。

只以平安不动产REIT为例子，其十大持有者中，险资就占了六席，包含泰康人寿、横琴人寿、大伙儿控投、新华人寿、我国保险投资股票基金，国任财险等。

虽然险资一直对公募基金REITs饱有兴趣，但结合历史时间情况看，因为险资投资管束比较多，股票投资风险比较低，REITs财产一直未能像保债方案一样切合商业保险负债特征且被险资很多配备。因而，险资往日只以投资人身份参与在其中。

在今年的3月，沪深交易所公布《保险资产管理公司开展资产证券化业务相关要求（试行）》，扩展了证券化及不动产投资信托股票基金业务主体，将证券化管理人的范畴扩展至公司治理结构完善、内控制度标准、资产管理能力出众的保险资产管理公司，确定了保险资产管理公司进行ABS及REITs业务申请资格、申请程序、自律监管等核心事宜。

10月，深沪两市允许5家险资运营公司试点开展ABS及REITs业务流程，分别是：中国人寿资产管理有限公司、泰康资产管理方法有限公司、中国太平洋投资管理有限公司、中国人民保险资产管理有限公司、平安资产管理方法有限公司。

“此次示范点可以预期保险资管公司将全面参与公募基金REITs业务流程。”那时曾经有见解强调。而险资亦完成了真实身份的跨越——从投资人向证券化管理员迈入。

现如今，中国人寿保险首先行为，坚信后面其他四家险资将快速跟进。

加快风起云涌万亿元瀚海

销售市场人士表示，最近REITs上新的速率显著加速，多单最新项目已经处于沪深交易所审批环节，预计年内要上市新项目，会到当月中下旬前后左右进行申请。险资这时发布战略配售基金，也有利于有关REITs新项目的快速发售。

从投资战略上来说，消费性基础设施建设、清洁能源、高端物流等领域是当前险资的关键投资目标，这亦切合时下行业发展前景及需求。

“预计年内把有一批交易基础设施建设REITs发售，其实是对中央经济会议和政府报告精神上的大力支持，有益于优先选择扩内需，将恢复和提高交易放在首位。”市场范围人士表示。

现阶段第一批四只交易基础设施建设公募基金REITs已经完成汇报并获得审理，分别是嘉实体美交易REIT、中华荣盛购物广场REIT、中华华润商业财产REIT、中金印力交易REIT。据各基金公告，基础资产包含购物广场、小区写字楼物业等，总计评估值为143亿人民币，预估融资127亿人民币。

现阶段，公募基金REITs的总体融资经营规模已经超过千亿大关，全市场公募基金REITs数量达29只，伴随着各种制度的深入推进，REITs销售状况有希望稳中有进上涨。“未来我国REITs是万亿元朝阳行业”，这对一直烦扰投资方式有限的资源险资而言，具有很大的吸引力。

销售市场广泛认为，险资与REITs资产特性匹配性高，最先REITs财产存续期时间比较长，与险资的长期投资核心理念非常契合；次之，公募基金REITs有强制性分红要求，每年都要有一次年底分红，同时要求本年度能够分派数额的九成以上分派予投资者，据专业人士统计分析计算，分红率基本上在4%之上，如累加稳定的量化交易策略，年化收益率或达到6%之上。在利好消息市场前景推动下，坚信接下来会见到险资在公募基金市场中的大量姿势。

但对REITs新项目来讲，险资以证券化管理方法者的身份全面进入，更将进一步推动REIT“投、融、管、退”财产实现全流程管理方法基本建设，提高资产风险及质量控制。

自然，现阶段公募基金REITs尚处于起步阶段，一大批市场前景突显项目正想要加快弯道超车，随着市场的进一步放宽，各种新项目并驾齐驱。怎样优中择优，怎么绕开圈套，这同样对公募基金REITs战略配售基金管理人员提出了更高的要求。