admin “认房不认贷”、下降购房首付占比、下降总量首套房贷年利率——
房产新政策层出不穷，提升市场预测
不上一个月内，房地产业迈入多种重磅消息新政策：“认房不认贷”、下降购房首付款占比、下降总量首套房贷年利率。
现行政策推动下，房地产业、尤其是一二线城市的房市出现什么新动向？买房者怎样看待？
买房成本费显著降低
近期，住在上海市的于小成确定更换一套约100平方米房屋。“我们家现在房子早已住十几年，本来今年就会有买房的想法，但当时首付要七成，能够‘稳稳地’的心爱新楼盘过少。‘认房不认贷’政策实施后，首付降到35%上下，现在是时候‘下手’了。”他说道。
所说“认房不认贷”，就是指农村居民（包含贷款人、配偶及其子女）办理贷款选购普通商品住房时，家庭主要成员在本地户下无成套住房的，无论是否已运用贷款买过住宅，金融机构都按照第一套住房实行住宅贷款政策。8月25日，住房城乡建设部等三部门公布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，确定了“认房不认贷”有关实施细则；8月30日，广州市、深圳市依次公布实行“认房不认贷”现行政策；9月1日，上海市、北京市陆续下发通知，确立实行“认房不认贷”。到此，“认房不认贷”现行政策在北上广四大一线城市正式落地。
“‘认房不认贷’政策落实后，有改进生理需求的买房者将会成为立即获益人群。”易居研究院研究总监严跃进说，先前，房地产业执行“认房认贷”现行政策，一部分存有更换市场需求的买房者因为户下有贷款记录，被认定二套房，实行更高的要求的贷款政策。“认房不认贷”政策实施后，可以降低购房首付款等，实际性减少了买房成本费。
除开“认房不认贷”现行政策，最近颁布落地多种金融业贷款政策，一样致力于减少顾客买房成本费。
8月31日，中央人民银行、国家金融监督管理总局联合发文《关于调整优化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对差异化住宅贷款政策开展优化完善。据中央人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人介绍，本次差异化住宅贷款政策优化完善的核心关键只有两个层面：一是统一全国盈利性住房按揭贷款最少首付比例现行政策低限。不会再区别执行“限购政策”大城市与不执行“限购政策”大城市，第一套住房和二套房盈利性住房按揭贷款最少首付比例低限统一为不少于20%和30%。二是把二套住宅存贷款利率低限调整至不少于相对应时限市场报价利率（LPR）加20个百分点。第一套住房存贷款利率低限仍然是不少于相对应时限LPR减20个百分点。
“全国各地可以按照一城一策标准，结合当地房地产业形势和管控必须，独立明确辖区的首套房和二套房最少首付比例和利率下限。”以上负责人表示。
切合供给与需求根本变化
房产新政策为什么聚集发布？业内人士表示，这和房地产市场新变化息息相关。
7月24日举行的中央政治局会议强调，要进一步防范化解重点区域风险性，融入国内房地产供求关系发生变化新形势，适当调整提升房地产新政策，一城一策用对政策工具箱，更好地服务住户刚度和改善房要求，推动房地产业持续健康发展。
“‘房地产业供求关系发生变化’，这也是中间对我国楼市走向所作出的全新分辨。而近日颁布的系列产品房产新政策，就是基于这一根本变化。”首都经济贸易大学京津冀地区房地产研究院医生赵秀池觉得，早些年在房市走热环节，我国房地产销售市场整体处在需求量很高情况，促进全国房价上涨。近些年，受多方面因素的影响，房地产业一定程度转为供过于求。各大城市房屋交易不再以增加量为主导，而是用房屋交易和旧房翻新为主导。住房制度也从以往销售业务为主导转为租购并举。居民刚度改善房要求，尚需进一步达到。
针对发布的住宅贷款政策，中央银行相关负责人还表示，“近些年国内房地产供求关系出现了根本变化，贷款人与银行针对井然有序优化完善资产负债率都有需求。”本次总量房屋贷款利率的降低，对贷款人而言可节省利息费用，有益于扩大内需与投资。对银行而言，可最大限度地减少提前还房贷状况，缓解对银行存款利息收入危害。与此同时，还可压缩性违规个人经营贷、消费贷款更换存量住房借款空间，降低风险和隐患。
在中央人民银行、国家金融监督管理总局下发通知不久之后，9月7日，工商银行、农业银行、中行、建设银行四大银行发布了关于总量首套房贷银行利率调整及使用事宜的通知，确立将在9月25日起对总量首套房贷年利率作出调整。
“简单的说，总量首套房利率降低就是把房贷利息计算公式做调整，每一个月的月供依据变更后的新公式计算重算。”严跃进说，现阶段绝大部分买房者房贷利息是依据“LPR+基准点”的形式测算。本次总量银行利率调整，就是把“LPR+高基准点”调整至“LPR+低基准点”。例如，在2019年10月前买房的，其房贷利息再次定价规则调整至“LPR+0基准点”，以那时候房贷利息为5.8%的买房者为例子，依照最新政策，其年利率可以调节为现阶段的LPR+0基准点，即4.2%。若以100万余元贷款本息30年限等额本息还款测算，其原先的总贷款利息为111万余元，月供5868元。而下调房贷利率之后的总贷款利息为76万余元，月供4890元。
各地房市发生转暖趋势
现阶段，“认房不认贷”政策落实已经超过10天。部分城市还一城一策，上线了买房补贴、撤销住房限购等新政策。房产新政策不断使力，销售市场性能怎么样？
“社会层面颁布‘认房不认贷’现行政策后，一线城市四个一线城市已经贯彻落实了‘认房不认贷’。从以前房地产业发展的进程看，一线城市四个一线城市全是房地产行业的热点城市，对周边地区甚至更高地区范围之内大城市都有明显‘方向标’功效。”住房城乡建设部现行政策研究中心副主任浦湛详细介绍，“认房不认贷”政策实施后，房地产市场反应整体展现积极主动趋势。有前景组织数据调查报告，从国内整体看，买房者买房意向约提高了15％，一线城市增长幅度很有可能更高一些。从政策具体落地式来说，有刚性需求和提高生理需求的买房者积极主动入市的征兆非常明显。
“9月1日北京市确定执行‘认房不认贷’现行政策至今，大家店面承担区域内的房子挂牌量相比之前有显著提高。”北京朝阳区某房产中介门店经理陈景介绍说，一些房主自身也是有更换要求，期待尽早把原来房地产转让，更换更好的房子。上个周末店面的网上咨询量基本上比9月前礼拜天翻一番，这几天中介公司带看量也开始有了大幅度提升。
上海市区从业房产中介公司业务徐冬冬也有类似的体会：“我以前带看得多组顾客看房子看过好多个月，都是有一定更换市场需求的买房人群。‘认房不认贷’政策实施后，有2组顾客早已签下了，也有多组顾客准备提升费用预算更换质量更好的房子。”
严跃进剖析，“认房不认贷”政策落实，大大降低了买房者进入市场成本费，客观方面正确引导了市场预测稳步发展发展趋势，针对活跃性和提升销售市场成交量有积极主动明显的功效。“正处于房地产业‘金九银十’环节，上海市的房企在楼盘上主动性显著增加，买房者买房意向和方式也更加清晰，可以这么说供求两边早已释放出来积极信号。”他说道。
“最近各类房产新政策颁布落地式至今，包含北京市、上海市等在内的一部分城市房地产销售市场出现严重转暖征兆，表明一系列房产调控为稳楼市奠定了不错基石。随着有关融资政策落地执行，坚信稳楼市即将迎来更强基本。”赵秀池说，“现阶段颁布的房产新政策关键对焦购房条件、住房贷款等行业，从长远来看，要进一步提振市场信心，还需一城一策、针对性地对房地产新政策优化提升，减少买房者买房成本费，更好地服务刚性需求和改善房要求。”（新闻记者 廖睿灵）
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