楼市重磅！四大行公告！事关存量房贷利率 调整规则是什么？怎么操作？

总量首套房贷年利率下降的实施文档传出一星期后，国有银行陆续跟踪，确立实际操作指引。

截至发稿，工行、农行、中行、建行已先后发布《关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告》《关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告》《关于开展存量首套住房贷款利率调整的公告》和《关于明确存量首套住房贷款利率调整有关具体事项的公告》，对调节范畴、调节标准、申请办理方法、调节时间等关键细节得出确立引导。

问题一：什么住房按揭贷款能调？

从这个时间来说，四大行的变化范畴均是2023年8月31日及之前。

从应用领域来说——

工商银行要求：选购房屋的盈利性住房按揭贷款，包含一般纯盈利性住房按揭贷款、公积金组合贷款里的盈利性住房按揭贷款；

农业银行要求：已派发和已签订合同书但并未下发的第一套住房盈利性住房按揭贷款，或贷款人具体住房情况合乎所在地第一套住房标准化的别的存量住房盈利性住房按揭贷款。

中国银行要求：已派发和已经签署合同但还没有下发的盈利性住房按揭贷款，并符合下列两个标准之一的：1）住房按揭贷款派发时户数性质为首套房贷；2）住房按揭贷款派发时户数性质为二套购房贷款或以上，但目前已合乎所在地首套房贷现行政策；

建设银行要求：已派发总和已签署合同但并未下发的第一套住房盈利性住房按揭贷款；贷款放款或签合同时，不符第一套住房规范，但目前贷款人具体住房情况合乎所在地第一套住房标准化的别的存量住房盈利性住房按揭贷款。

在实际情况上，工商银行确定了什么是“首套房住房按揭贷款”，包含：

1.原贷款放款时达到所在地首套房利率标准化的住房贷款；

2.房屋购买时家中在本地没有别的成套住房，但是因为地方政府采用“认房认贷”现行政策造成该套房依照二套房贷利率规范申请房贷，如今地方政府实行“认房不认贷”制度的；

3.房屋购买时并不是家中在本地唯一成套住房，但后面根据买卖等形式卖掉了别的成套住房，本住宅成为我们在本地唯一成套住房且地方政府实行“认房不认贷”制度的；

4.别的达到所在地首套房利率标准化的存量贷款。

农业银行则确定了“具体住房情况合乎所在地第一套住房标准化的别的存量住房盈利性住房按揭贷款”，包含：

1.房屋购买时家中在本地没有别的成套住房，但是因为地方政府采用“认房认贷”现行政策造成该套房依照二套房贷利率规范申请房贷，如今地方政府实行“认房不认贷”制度的。

2.房屋购买时并不是家中在本地唯一成套住房，但后面根据买卖等形式卖掉了别的成套住房，本住宅成为我们在本地唯一成套住房且地方政府实行“认房不认贷”制度的。

3.别的达到房子所在地首套房贷年利率标准化的存量贷款。针对地方政府目前还没有确立是不是实行“认房不认贷”制度的大城市，终有一别本地现行政策确认后依照《通知》及本公告内容实行。

工商银行在公告中还非常明确提出，正常情况下应是分月全额归还利息的稳定类住房按揭贷款，如借款现阶段处在欠佳情况，须顾客偿还积欠本钱及利息后再次申请调节年利率。

难题二：调节规则有哪些？

明确现阶段新放贷市场利率，从时间来说，四大行均明确了三种情况：

1、2019年10月7日（含）前下发的，而且已按中华人民金融机构公示[2019]第30号规定转换成市场报价利率（LPR）市场定价浮动利率贷款——

工商银行：最少可以调整至相对应时限LPR不加一点，原贷款放款时所在地首套房利率现行政策低限变换时为LPR加一点的，按派发时所在地首套房利率现行政策低限实行；

农业银行：市场利率调节到原借款合同期相对应的LPR（即加一点力度为0）；贷款放款时所在地首套房利率现行政策低限高过原借款合同期相匹配LPR的，按派发时本地首套房利率现行政策低限实行。LPR变换之后的市场利率不超过原借款合同期相对应的LPR或不超过贷款放款时所在地首套房利率现行政策低限的，不作调整；

中国银行：如本地首套房贷存贷款利率低限高过LPR，则把借款加一点力度调整至本地低限；不然，如银行贷款利率高过LPR则把借款加一点力度调整至0（即LPR加0个百分点），如贷款利息低于LPR一般不调节；

建设银行：变更后的年利率按相对应时限（原借款合同期）LPR年利率实行。

2、2019年10月8日（含当天）至2022年5月14日（含当天）下发的、实行LPR市场定价浮动利率贷款——

工商银行：最少可以调整至全国各地首套房利率现行政策低限，即相对应时限LPR不加一点，原贷款放款时所在地首套房利率现行政策低限高过LPR的，按派发时所在地首套房利率现行政策低限实行；

农业银行：市场利率调整到全国各地首套房利率现行政策低限，即原借款合同期相对应的LPR（即加一点力度为0）；贷款放款时所在地首套房利率现行政策低限高过原借款合同期相匹配LPR的，按派发时本地首套房利率现行政策低限实行。市场利率不超过原借款合同期相匹配LPR或不超过贷款放款时所在地首套房利率现行政策低限的，不作调整；

中国银行：如本地低限高过全国各地首套房贷存贷款利率低限，则把借款加一点力度调整至本地低限；不然，如银行贷款利率高过全国各地低限，则把借款加一点力度调整至全国各地低限（即LPR加0个百分点），如贷款利息低于全国低限一般不调节；

建设银行：变更后的年利率按全国各地首套房利率现行政策低限，即相对应时限（原借款合同期）LPR年利率实行。

3、2022年5月15日（含当天）后发放的、实行LPR市场定价浮动利率贷款——

工商银行：最少可以调整至全国各地首套房利率现行政策低限，即相对应时限LPR减20个百分点，原贷款放款时所在地首套房利率现行政策低限高过LPR减20个百分点的，按派发时所在地首套房利率现行政策低限实行；

农业银行：市场利率调整到全国各地首套房利率现行政策低限，即原借款合同期相对应的LPR减20个百分点；贷款放款时所在地首套房利率现行政策低限高过原借款合同期相对应的LPR减20个百分点的，按派发时本地首套房利率现行政策低限实行。市场利率不超过原借款合同期相对应的LPR减20个百分点或不超过贷款放款时所在地首套房利率现行政策低限的，不作调整；

中国银行：如本地低限高过全国各地低限，则把借款加一点力度调整至本地低限；不然，如银行贷款利率高过全国各地低限，将借款加一点力度调整至全国各地低限（即LPR减20个百分点），如贷款利息低于全国低限一般不调节；

建设银行：变更后的年利率按全国各地首套房利率现行政策低限，即相对应时限（原借款合同期）LPR减20个百分点实行。

针对现阶段实行固定利率贷款或贷款基准利率市场定价存量贷款，四大行均确立，先要由顾客主动与金融机构申请办理银行利率调整，先依照中华人民金融机构公示[2019]第30号有关要求转换成LPR市场定价浮动利率贷款，再按照上述调节标准调节银行贷款利率。

在其中，农业银行进一步明确，固定利率贷款变换以LPR为利率基准的浮动利率贷款，利率调整日是第二年1月1日，重定价周期为12三个月。参照货款利率市场定价浮动利率贷款，变换以LPR为利率基准的浮动利率贷款，利率调整日与重定价周期和原合同书保持一致。

除此之外，工商银行还提醒，贷款放款时贷款执行利率已经为所在地首套房利率现行政策低限贷款，或2022年5月14日（含当天）前派发、现阶段实行LPR固定利率标价且年利率不超过LPR贷款，或2022年5月14日（没有当天）后发放贷款执行利率不超过LPR减20个百分点贷款，或现阶段按所在地新政策仍属于二套房贷利率标准化的借款，都不开展银行利率调整。

难题三：如何操作？

从调节方法来说，四家金融机构都表示，顾客可以采用商议变更合同银行贷款利率跟新放贷更换两种形式。在其中，工商银行确立，新放贷更换一般是指其新派发一笔借款，用户使用该笔借款更换总量首套房贷款。

工商银行、农业银行、中国银行均明确提出，针对满足条件的顾客，金融机构以后会开展大批量下降。

在其中，工商银行对该贷款放款时实行所在地首套房利率现行政策且现阶段为LPR市场定价固定利率存量贷款，将积极按照上述调节标准统一大批量调节银行贷款利率；与此同时，原贷款放款时实行首套房利率标准化的存量贷款，工商银行将在2023年9月25日集中化大批量调节合同书银行贷款利率，大批量调节后在当天起按一个新的市场利率实行，先前贷款利息都按照原合同书市场利率测算。

农业银行则将在2023年9月25日起积极开展大批量下降，不用顾客申请办理。

中国银行一样将在2023年9月25日起，对总量首套房贷客户进行集中化调节，银行利率调整后在当天起按一个新的市场利率实行，先前贷款利息都按照原合同书市场利率测算。

难题四：申报时间

工商银行确立，“二套转首套房”、逾期贷款偿还积欠利息及现阶段实行固定利率贷款或贷款基准利率市场定价存量贷款顾客，可在2023年9月25日起提交申请。在其中，2023年10月22日（含当天）前进行办理的，工商银行将在2023年10月25日对审核通过后项目进行集中统一银行利率调整，银行利率调整后在当天起按一个新的市场利率实行，先前贷款利息都按照原合同书市场利率测算。

农业银行确立，现阶段具体住房情况早已合乎房子所在地第一套住房规范的用户，可在2023年9月25日（含）至2023年10月22日（含），登陆农行掌上银行，自助式进行第一套住房年利率规范评定申请办理，网上递交借款经办人员行承认的保证书、家中住宅户数查询记录等证明材料。顾客也可以线下推广向借款经办人员行明确提出申办并提交资料。经确认合乎《通知》要求的，将在2023年10月25日起开展大批量调节。2023年10月23日（含）后提交申请的，农业银行将于10个工作日内完成评定，凡符合《通知》要求的，立即给予调节。

中国银行确立，对二套或以上住房贷款并符合调节标准、固定利率贷款或贷款基准利率标价且进行LPR变换、逾期贷款偿还积欠利息的房屋贷款顾客，可在2023年9月25日至10月22日（含当天）给银行提交申请。中国银行将在10月25日对已受理并审核通过的进行统一调节，银行利率调整后在当天起按一个新的市场利率实行，先前贷款利息都按照原合同书市场利率测算。

建设银行确立，2023年10月22日（含）前递交申请，经核实满足条件，定于2023年10月25日采用变更合同年利率的形式进行统一调节，一个新的年利率即日生效。2023年10月23日（含）后递交的，2023年10月25日逐渐审批，于确定满足条件之后的当天调节，一个新的年利率即日生效。2023年10月25日（含）之后结清托欠且满足条件的借款，须提交申请，经审核后后当天调节，一个新的年利率即日生效。