利率真要降了！买房人不眠：开始焦虑排不上队，“恨不得明天就是9月25号”

创作者：周立 张昕迎

8月31日夜间8点多，中央人民银行、国家金融监督管理总局联合发文《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

据有关负责人介绍，满足条件的总量首套房贷就是指，2023年8月31日前金融企业已派发，已签署合同但并未下发的，及其贷款人具体住房情况合乎所在地第一套住房标准化的存量住房盈利性住房按揭贷款。

针对满足条件的存量住房借款，自2023年9月25日起，可以由贷款人主动与承贷金融机构提交申请，也支持金融机构以发布消息、大批量申请办理等形式，为贷款人提供更加便捷的服务项目。

调节方法上，既能变动合同约定的房屋贷款利率加一点力度，也可由金融机构新放贷更换存量贷款。实际银行利率调整力度由当事人双方共同商定，但变更后的年利率，不得低于原贷款放款时所在城市首套房贷存贷款利率低限。新放贷只适用于还款存量贷款，仍列入盈利性住房按揭贷款管理方法。

“恨不能明天就是9月25日”

针对“高位站岗”购房者而言，这也是不逊于过春节的好事。

8月31日夜间，广州市民唐轩（笔名）告知时代财经，它在2020年后半年购买首套，那时候银行贷款利率是LPR+30BP，而且当时了解到了最少是指LPR+15BP。应对高BP，唐轩见到不少人通过一些方式更换住房贷款的时候总会忍不住心动，但是总觉得风险很大，因此静静地等待总量降的信息。见到今日政策落地的那一刻，除开激动，唐轩心里还有一丝忧虑，“恨不能明天就是9月25日，我如今就担心那时候排队。”

家中有首套房贷的张威（笔名）也关注到了这一重大消息，当晚手机微信了解金融机构个贷经理，现阶段是不是有权利办理业务流程，对方说，“现阶段无法回答，大家金融机构没出现行政策呢。”

但是对于2021年变成“执勤者”的杨静（笔名）而言，激动水平远没有前几个购房者，“这是一件好事，但可能较难申请办理，商议也很麻烦，并且肯定要排队等候。”

杨静告知时代财经，自己是个LPR+20BP，广州市2021年首套最低利率当然就是LPR，“申请办理得话，很有可能较多低0.2BP，可能可降0.1BP就很不错了。”

但是，也是有购房者科学研究完现行政策后，觉得自己并没有“捡到了划算”。“那时候我就是LPR+35BP，都是当初北京市实施的首套房的最低利率，如今实行是指LPR+55BP。”

不论怎样，近些年国内房地产供求关系出现了根本变化，贷款人与银行针对井然有序优化完善资产负债率都有需求。

总量房屋贷款利率的降低，对贷款人而言，可节省利息费用，有益于扩大消费与投资。对银行而言，可最大限度地减少提前还房贷状况，缓解对银行存款利息收入危害。与此同时，还可压缩性违规个人经营贷、消费贷款更换存量住房借款空间，降低风险和隐患。

实际上，针对总量银行利率调整，最近中国大部分银行早已有加热。

8月28日，招行举办上半年度销售业绩会，这家银行行长助理彭家文表示，中央银行针对总量银行利率调整从支持鼓励变成了具体指导，因此总量房贷利率下调是大概率事件，招商银行早已建立了对应的应急预案，但是因为较多要素必须兼具，因此尚未公布总体方案。

8月31日，邮储银行银行零售业务主管梁世栋也回复称，利率调整对包括这家银行等在内的全部商业银行住房按揭贷款会有一定影响，但房贷利率调整以后，对提前还贷会有一定资本增值功效，并且对提振市场信心也有一定功效。

工行、农行皆在8月31日晚公告显示，正在努力依规有序进行总量首套房个人住房贷款利率调节准备工作。

有效改善提前还房贷难题

若总量银行利率调整在9月25日起贯彻落实，能给金融机构做出什么贡献危害？

8月31日夜间，开源证券金融机构首席分析师刘呈祥接受时代财经采访时说，总量房贷利率下降会使银行存款利息收益降低，从而对银行净息差和营运能力产生不良影响，但预估对银行盈利实力的影响有限。

“在如今金融机构‘高品质钱荒’的大环境下，住房贷款仍然是市场竞争堡垒，适度减息以吸引核心资产远比顾客流失好些”，刘呈祥向时代财经分析认为，“相对于金融机构而言，平衡好存量和增量房贷利息间的价差，可有效改善住户按揭贷款提前还房贷难题。”

刘呈祥同时强调，大部分城市个人住房贷款利率都紧靠本地现行政策利率下限派发，按揭利率下降室内空间实际上十分有限。

“例如北京，按揭利率紧靠现行政策利率下限运作，利率降低空间狭小。”刘呈祥举例说明称。

“因而，此次更改对此类大城市住房贷款占比较高银行，不良影响或比较有限；可能会对住房贷款占比较高银行，如国有银行和股份行影响很大。”刘呈祥说。

依据惠誉评级8月公布的一份结果显示，若中国商业银行在央行督促下减少存量贷款年利率，中国商业银行的纯利润也将降低。鹏诚分析认为，假定10%、30%或50%的总量房贷利率下调80个百分点，银行业的净息差将分别下挫1、3、5个百分点，纯利润各自降低1%、3%和5%。

据国家金融监督管理总局数据信息，2023年上半年度，银行业总计实现净利润1.3万亿，同比增加2.6%，增长速度与去年同期相比降低4.5％；均值资产利润率为9.67%，比上季度末降低0.66％；均值资产收益率为0.75%，比上季度末降低0.06％。

(编写：娴雅)