首套房如何认定、公积金能否下调？存量房贷利率调整细节“剧透”

北京商报记者 王文颜  

自中央人民银行、国家金融监督管理总局确立总量首套房贷标准和调节方法后，银行业相继发音表态发言，将尽快进行总量第一套住房盈利性个人住房贷款利率调整，老百姓银行分支机构陆续公布最近几年房贷利息现行政策低限，相关总量银行利率调整进度、方法、标准等各个方面正在逐步露出水面。

总量房贷利率下调累加“认房不认贷”一系列现行政策“组合策略”将会对住房贷款甲乙双方造成什么危害？哪种人群能够享受到政策利好？房贷利率调整更快能于什么时候实行？9月1日，北京商报记者根据整理银行政策并访谈技术专家获知大量总量银行利率调整小细节。

调降途径低限明确

调节存量贷款年利率统筹规划颁布，前不久，中央人民银行、国家金融监督管理总局公布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）称，自9月25日起，总量第一套住房盈利性住房按揭贷款的贷款人可以向承贷金融企业提交申请调节年利率。

减少总量首套房贷利率方法主要有两种，一种给新放贷更换，另一种则是商议变更合同年利率。中央人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，实际银行利率调整力度由当事人双方共同商定，但变更后的年利率，不得低于原贷款放款时所在城市首套房贷存贷款利率低限。

《通知》公布没多久，国有商业银行、国有商业银行、城市商业银行、农商银行等相继发布消息回应称，将加紧制订实际实施办法，尽早进行总量第一套住房盈利性个人住房贷款利率调整。也有金融机构首先确定了后面关键的变化方法。工行在回答存量贷款调节疑难问题时提及，两种形式调节结论没有明显差别，考虑到到消费者操控的便捷性，这家银行主要采用变更合同年利率方法。

“不论是新放贷更换原借款，还是先调节合同书年利率，均是由银行业与贷款人独立共同商定”，杰出融资政策管控权威专家周毅钦觉得，但更加重要的就是总量贷款利率调整低限的相关规定，本次调降并不是是把当时住房贷款产生后的银行贷款利率和现阶段掉期年利率相比，反而是和贷款放款后的房贷利息低限相比。

以北京市举例，依据中国人民银行北京支行公示，2019年10月迄今，北京市首套房盈利性个人住房贷款利率低限为相对应期限市场报价利率（LPR）+55个BP（基准点），若顾客先前房贷利息高过“LPR+55BP”亦有下降室内空间，若相当于或小于亦无调节室内空间。

周毅钦表明，“从过去的实际操作层面来说，一线城市的降低空间不大，二三线城市还是有一定的让价室内空间”。

银行利率调整造福哪种人群

最近，北京市、上海市、广州市、深圳市等地区陆续官方宣布执行“认房不认贷”（即住户无成套住房不论是否有贷款需按首套房贷利率实行），这也就意味着首套房的评定范围扩大，总量房贷利率下调也将造福大量人群。

招联首席研究员董希淼表明，不仅在8月31日以前，金融企业已派发或已经签署合同但并未下发的首套房贷款的贷款人立即可以办外，贷款人将原来两套房子卖出一套，仅存一套住房也可以申请办理，与此同时，伴随着各地“认房不认贷”政策落实，一部分以往被认定二套房，但“认房不认贷”政策执行后能被认定首套房的贷款人也可以申请办理下降。

北京商报记者留意到，工行已经在回应存量贷款调节疑难问题时确立，2023年8月之前派发按二套房贷款利率现行政策进行办理存量贷款，一定要按照现阶段大城市现行政策分析判断为首套，便合乎总量银行利率调整标准，贷款人可准备充分有关佐证资料，后面递交申请。

许多贷款人先前根据公积金房贷进行办理住房贷款，那样本次总量银行利率调整能否造福申请办理公积金贷款群体？广发证券首席经济学家本来表明，对于公积金组合贷款，现阶段现行政策主要针对总量盈利性住房按揭贷款，公积金房贷及组合贷款里的公积金房贷一部分没有在调节范围之内，公积金组合贷款里的盈利性住房按揭贷款，可以从合乎条件时独立申请办理调节市场利率。

预估10月迈入实际性下降

据统计，总量首套房贷利率调节现行政策将在9月25日宣布推行，9月25日前，银行可以开展修定合同范本、更新改造调节系统软件、鉴别满足条件的顾客等前期准备工作，并及时向贷款人发布办理手续和需要用到的申报材料。

对银行业来讲，存量贷款利率调节怎样兼具好“一城一策”、公平公正和自身盈利全是要考虑的主要问题。某行负责人接受北京商报记者采访时说，存量贷款利率调节，银行将有大量相关手续、再次计算利率的还款额、重签订合同等相关工作，房贷利率调整会影响到银行净息差和收益，提议最好能够由国家颁布专业年利率补助或者其它相似的财政政策、财政政策工具开展适用。

“存量贷款总产量约39万亿，像此次那样规模性集中化调节，的确算得上是前所未有。” 董希淼表明，总量银行利率调整难就难在：一方面，全部商业银行从快速发展过程进到高质量发展的环节，利差持续变窄早已靠近满意水准，金融机构本身业绩增长遭遇很大的压力，在这样的情况下，再叫保险公司在存量贷款中直接让价，确实很困难。另一方面，从调节自身来说，由于涉及到不同阶段、每个地方和不同年龄段，状况较为复杂。近些年最新房贷政策调节经常，不同阶段存贷款利率差异较大。与此同时，全国各地一城一策，利率下限各不相同，对不同年龄段房贷利息都不完全一样。怎样在这个市场、法制化标准下作出调整，怎样兼具制度的权威性公平公正，这些都要充分考虑，无法“一刀切”实际操作。

但是，存量贷款利率调节一定程度上也可以降低提前还房贷，提高客户黏性，在政策引领下，每家银行还在赶紧制订实际实施办法，科学研究具体实施方案。

本来强调，现阶段中央银行已确定提出了总量贷款利率调整的大致方位遵循原则表明，但具体实施方案的实施预估仍将是“一城一策”，这可能造成方案落地时间不会一致、银行贷款利率调降幅度良莠不齐难题。有关监督机构可以从综合考量每家银行利差水准、贷款结构后，颁布贯彻落实根据不同银行多元化现行政策，依照获利能力等多种因素对各种金融机构各自制定不同的调节总体目标，协助每家银行在实际工作中平滑过渡、兼具企业社会责任与自身运营的统一。

依据上述现行政策，9月25日以后，贷款人能够给银行明确提出调节总量首套房利率申请。董希淼觉得，在贷款人和银行协商一致、借款协议变动以前，还款依然按原合同规定去办理，预估更快从10月逐渐，总量首套房利率能够实际性下降。贷款人特别注意，总量首套房利率调节是金融管理部门与银行一起给贷款人下发的“礼包”，贷款人能够直接去金融机构协商，不可以通过一些中介服务申请办理，或者利用经营贷款、消费贷来“更换”住房贷款，这样既能划不来也不规范。

(编写：娴雅)