深度 | 恒隆向左，太古向右

早就在1960年便开创恒隆地产的陈启宗坦言“在暴雨中走动，看不清楚前面的路”

创作者 | Drizzie

销售市场正对着中国奢侈品牌零售的恢复过程持差异心态。

恒隆地产上星期公布上半年度财报数据，全年收入同比下跌1.2%至52.37万港元，物业租赁收益同比增加5.6%至52.37万港元，并没有取得物业销售收益，总体利润总额升高3%至38.24万港元。

算进去资产减值危害，中国大陆租赁收入按港元算提升6%，中国香港物业管理组成租赁收入提高4%。集团公司强调，收益下挫会受到费率指标和期限内无物业销售收入危害。

期限内，恒隆广场在中国大陆的十个大型商场全年收入同比增加13%至24.96亿人民币，创下历史新高。高端商场收入升高16%，次高端商场则下跌放量3%。现阶段恒隆广场在中国大陆八个大城市已开张十座恒隆广场，在其中七座高端商场，三座次高端商场。第十一座恒隆广场坐落于杭州市，将在2024年开张。

位于上海的二座高端商场取得18%增长幅度，全年收入超15亿人民币，占中国大陆全年收入超60%。在其中，坐落于南京西路的上海恒隆广场年房租收入8.91亿人民币，提高达到23%，租赁户销售总额暴涨62%，上海市港汇恒隆房租收入和租赁户销售总额也分别完成11%和68%的强劲增长，主要源于消费者对于奢侈品牌要求上涨。

上海市之外的高端商场则受益于租赁户销售总额升高，总体租赁收入提高达11%。次高端商场收益略有下挫一般是由租凭率下降而致。

2023年上半年度恒隆地产中国大陆大型商场经营业绩状况

虽然这一份在2023年旅游限定放宽后备受瞩目的上年度报告不缺销售业绩闪光点，但这一家外资房地产好像传递出维持谨慎信号。

恒隆集团及恒隆地产现任主席陈启宗坦言，“后半年或比不上上半年度”。他指出，上半年度尤其是前4个月，奢侈品市场增长态势很好，与一般消费市场的情况完全不一样。后半年公司业绩将取得提高，可是比不上上半年度强悍。

恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏卢韦柏还在销售业绩会上表示，5月底到6月开始，中国大陆零售市场的增长态势发生变缓发展趋势，因而很有可能得再观查一个暑假。

三天前在博鳌论坛上，陈启宗再度发表了讲话，强调今年前5个月中国零售商业市场恢复状态不错，5月中下旬以后，增速缓减。后半年销售市场还将继续会出现提高，只有有个位占比。再加上办公楼稳定收入，不容易升高过快，都不会降低过多。总的来说，数据信息好于上年。可以肯定的是，房地产行业的务必回归理性，销售市场更加趋于“走量”。

作为行业战团，恒隆地产上半年的主要表现算得上是理所当然，以其是建立在低工资基数上。

受上年4月至6月的疫情影响危害，上海恒隆广场上年上半年的租赁收入以前暴跌17%至7.24亿人民币，租赁户销售总额暴跌38%。上海市港汇恒隆广场收入也取得2%的下降至5.53亿人民币，租赁户销售总额暴跌32%。沈阳市龙城恒隆广场一样受疫情反弹危害，收益和租赁户销售总额各自下降9%和26%。受其影响，恒隆地产在中国大陆的大型商场全年收入同比下降1%。

由此可见，于今年销售市场环境提升的情形下，恒隆地产在中国大陆的大型商场快速上涨要在意料之中，完成难度系数不太高。

但是上半年，除开奉献了60%收入上海市二座恒隆广场以外，恒隆广场其他我国内地城市的高端商场及次高端商场事实上提高主要表现较差，沈阳市与天津市二座次高端商场收益乃至取得下降。

为了能扭曲恒隆地产中国大陆业务流程依靠上海市二座拔尖超市的局势，集团公司近些年逐渐提升在无锡、昆明市、武汉市、大连市等二线城市的合理布局，2021年开出华中地区第一个大型商业综合体项目武汉恒隆广场，2021年收益超过1.53亿人民币，2022年升到2.32亿人民币，年增长率达51%。

新华社记者2021年营业的武汉恒隆广场

虽然恒隆地产加快合理布局，值得关注的是，公司在下沉市场的市场竞争也越来越激烈。近些年，愈来愈地产巨头在二三线城市抢占市场，太古地产、SKP、华润万象日常生活、新天地都是在积极主动姿势。

仅在武汉一城，就会有2021年营业的K11买东西文化艺术中心、2022年营业的武汉市世茂广场，方案2023年营业的武汉市SKP等新兴竞争者。而本地具有优势的“地痞流氓”武商集团集团旗下武商MALL，为了应对激烈竞争局势，也在今年4月打开战略升级，将国广、武广宣布融合给新武商MALL。

不难看出恒隆地产上海市区之外中国大陆城市形态难度，有分析人士指出，该公司现阶段的八家上海市之外的中国大陆商场运营得都算不上优异。俩家上海商场赢在地区和高端路线，彰显了外资地产的传统式优点，但是其综合性经营能力不一定高过SKP、华润万家等中国大陆地产开发商与众多地区性地产开发商，这一缺点还在深层次其他我国内地城市时被放大。

打客观牌的恒隆广场对于自身优势与劣势应当十分清楚，这或都是这一家外资房地产对于未来慎重稳重求胜的主要原因。但是同是外资房地产，太古地产相比之下好像开朗的多，风格也更激进派。

2023年上半年度财报显示，太古地产收益同比增加6%至72.97万港元，自然人股东应占盈利同比减少6%至39.01万港元，习惯性盈利38.92万港元。

新华社记者2021年营业的上海市前滩太古里

太古地产的香港及国内零售业务明显反跳。在其中，中国香港零售物业管理组成强悍恢复，主要是因为政府部门撤销全部度假旅游及卫生防疫限制令，令消费信心回暖，一部分超市的零售销售总额重返疫前水准。

中国大陆商场人流暴增，好几个超市的零售销售总额更超过疫前水准。太古地产执行总裁白德利注重，中国经济放缓对上半年度业务流程没影响，中国大陆大型商场零售销售同比增加14%。

在其中广州太古汇销售总额同比增加逾16%，成都远洋太古里提高27%，北京市三里屯太古里和北京颐堤港各自暴涨逾29%和34%，上海市兴业太古汇与上海前滩太古里更取得72%和168%的强悍增长幅度，但该公司还提到，业绩飘红可能与去年同期数量比较低相关。

太古地产预估，市场对于零售楼板的总体要求平稳，并且在2023年后半年平稳恢复，超市的人流量和销售总额都将持续改进，预估广州市和成都奢侈品品牌零售商对零售楼板的需要诚挚，上海市的奢华服装、护肤品和品质生活知名品牌零售商及餐饮业商家对零售楼板的需要可能平稳，而北京的零售销售以及市场对零售楼板的需要可能平稳修复。

太古地产中国大陆大型商场2023年上半年度经营业绩状况

太古地产注重，中国大陆仍然是太古地产可持续发展的核心市场，并看中其发展前途，特别是很多国际名牌有心在区域内扩展业务，大型商场楼板的需要诚挚。太古地产将和小伙伴通力协作，在集团旗下大型商场一同创意设计的消费体验。

2021年和2022年，太古地产上海市区给出前滩太古里与上海张园两个代表性新项目。此外，太古地产还将继续积极主动涉足中国大陆其他一线城市和新起一线城市。

该公司表明，现阶段太古地产西安和三亚的策略项目投资顺利开展。西安市成都太古里开店选址于古时候长安，已经完成西安市成都太古里土地竞价，并成立合资公司筹划投资建设事项。海南省三亚市零售新项目乃是太古地产第一个以零售为核心的度假旅游商业规划，与中国中免联合开发。在今年的2月，太古地产购买成都远洋太古里剩下利益，新项目已经从太古地产国有独资有着。

除此之外，太古地产积极主动在大湾区发展业务，包含协同荔湾区政府开工建设广州市第二座帝印新项目，也考虑到再次项目投资上海浦东区，先前和上海陆家嘴集团签定前滩21号地块合作协议书。

2018年和2020年，太古地产依次卖掉了中国香港太古城核心三期、四期及其第一期物业管理，总计回款约250万港元。手握着现金太古地产为在其中中国地积极主动扩大带来了充裕子弹。

上年3月，太古地产公布1000万港元的融资计划，在其中超过一半资金也将推送到中国大陆发展业务，总体目标要在2032年前把它在中国大陆的投入总楼面面积增加一倍。

本次中报中，太古地产表明依然对1000万港元融资计划满怀信心，已经中国香港、中国大陆和东南亚地区发展趋势一系列最新项目。

俩家商业房产的中报，体现了销售市场对未来预估展现分裂，也说明了不同类型的做事风格。

太古地产试图在市场变化中股票抄底，把握住弯道超车的机遇。恒隆地产则高度关注环境分析，将自己的自信心放置周期时间起伏下。

环顾其他商业房产，华润地产也侧重于再次重押，在今年的稍早公布将于北京市、杭州市、南京市、重庆市、长春市、昆明市、无锡市、温州市等地新开约10座购物广场，以后4年也会在长春市、昆明市、常州市、贵阳市、呼和浩特市、长沙市、郑州市、东莞市等地区新增加8家世茂广场，以适应中国消费者持续上涨的高端消费市场需求。

虽然疫情冲击，华润地产上年早已趁势在在武汉、福州市和海口市给出三座M1重奢等级世茂广场，非重奢行业也再增10家。最新项目总数彰显了华润地产与万像系列产品对我国奢侈品市场的汪汪狗欲望。

有着K11品牌新世界发展一样秉持激进派设计风格，于过去几年在中国大陆销售市场不断股票抄底，并不断壮大K11合理布局，在今年的在杭州市给出第二座K11，已经在我国市场11个城市形态总共39个K11新项目。

相形之下，恒隆地产好像看起来过多慎重，但是其忧虑不是空穴来风。

在伯恩斯坦协同意大利奢侈品研究会Altagamma早期公布的声明中，投资分析师预估全世界本人奢侈品市场将增加5%至12%到3600亿至3800亿英镑，但中国奢侈品市场复苏较慢，不大可能返回2019年的水准，尤其是中等奢侈品品牌。

LVMH首席运营官Jean-Jacques Guiony在集团中报公布时指出，与2021年同比增加，上半年消费者在全球范围内贡献的销售总额增加了40%至45%。

可是彭博新闻社投资分析师Andrea Felsted觉得，由于美国的经济的减温，奢侈品行业若想维持发展潜力，我国市场务必接过接力棒。恢复正发生，但是和四月份LVMH第一季度销售业绩后的预估对比，速率并不是很好。

2024年的奢侈品牌零售和商业市场到底如何走，恒隆地产的陈启宗也坦言“在暴雨中走动，看不清楚前面的路”。市场将认证到底谁过多慎重，谁又会过多开朗。