珠海突现“五折卖房”？地产商降价抢跑，超20城推新房团购

文中由来：时代财经 创作者：刘最新歌曲

市场销售萎靡，房地产商逐渐根据团购优惠等形式降房价、促去化。

8月22日，一条名为“珠海一地产商拉响‘五折’卖房子第一枪”的小视频引发网友热议，称珠海金湾某新楼盘折后市场价每平米1.4万到1.5万余元。多名珠海市中介公司对时代财经确定信息确实，“我们会有优惠促销价,房地产商要回款。”

短视频涉及新楼盘为坐落于珠海金湾区的金湾宝龙城，办理备案名叫金湾宝龙广场。8月23日，时代财经以买房者真实身份电话沟通了金湾区房产管理局房地产业室，相关人员称当天早上已尽该新楼盘现场察访，觉得楼盘备案价符合规定要求，只需市场价不少于预售许可的八五折，都可网签备案。

时代财经掌握发觉，“五折卖房子”或仅仅营销手段，其参考标准为项目最初预售许可。但是，也体现了地产商现阶段所面临的去化工作压力。

五折卖房子？

泉州市住建局官网数据显示，金湾宝龙城全新公示公告预售许可的一批楼盘为7月26日价格调整的D区196一套房，办理备案平均价为18967.07元/平米，在其中1栋202房、1栋203房办理备案价格最少，为17523.17元/平米。由此测算，中介公司所提供的团购优惠合乎“市场价不少于预售许可八五折”的有关规定。

而所谓的“五折卖房子”对比是指新项目最开始预售许可。2020年9月，该楼盘备案价初次公示公告，涉及到B区1、2、3、10栋的256一套房，平均价27263.89元/平米，最大价格为29316元/平米。“前几年可以卖到25000元/平米，房地产商今天要减价盈利、当断则断。”珠海房产中介公司汪涛（笔名）对时代财经称。

2019年12月31日，宝龙地产以总价格31.2亿人民币、楼盘价格7224元/平米拍得金湾西城区B区一宗商业用地。是继珠海高新区“宝龙城”大城市综合体项目后，宝龙地产第二次在珠海落址。那时，大湾区是宝龙地产在长三角以外的新起点竞技场，其明确提出“1+1+N”发展战略，之中一个“1”为公司发展重点布局多年来的长三角，另一个“1”即是大湾区。

按照计划，金湾宝龙城是一个经营规模43万平方，集住房、酒店餐厅、办公楼等于一体的综合体，生活配套需在开工后30个月全铺开张。但是，其进展与期望有所出入，在今年的4月，有市民在人民日报网“领导留言板”体现，曾向业主服务承诺2022年10月营业的商业服务配套，深基坑和核心都停产，施工机械设备拆卸。

泉州市12345政务服务中心便民服务热线于5月5日回复称，金湾区城建局已要求房地产商用足用好政策工具箱，争得金融企业信贷支持，强化措施筹资，保证项目尽早完工。珠海市鹏湾置业有限公司（注：金湾宝龙城项目公司，以下简称“珠海市鹏湾”）方案2023年后半年运行二期项目开工。

以上回复提及，金湾宝龙城二期商业中心新项目于2022年11月中止工程施工，会受到近年来新冠疫情及房地产业融资方式缩紧、销售端不断下滑等因素的影响，宝龙集团发生利率风险，影响到了此项目。

2022年年里，宝龙集团的流动性危机开始显现，起先标准普尔、标普评级俩家信用评级机构依次降低宝龙地产的资信评级，认为资产处理慢于预估，业务流程遭受消弱，融资方式受到限制，将来6-12月把有很多负债期满，利率风险增加。2022年7月26日，宝龙地产宣布公示毁约，称未如期还款2129.4万美金单据的本金利息，与此同时不一定能于2022年11月8日还款第二批2022年单据剩下并未还款本额度3725.9万美金。

据宝龙地产2022年财务年报，其全年度合同总营业额约409.5亿人民币，同比减少59.55%；合同市场销售占地面积272.42万平方，同比减少57.5%。一年内到期贷款约196.86亿人民币，一年后到期贷款约434.06亿人民币。而截止到2022年末，其现金等价物、受到限制现钱同心同德约118.08亿人民币，较2021年底降低约52.9%。在其中，现金等价物为95.9亿人民币，无法遮盖短期负债。

进到2023年，宝龙地产的销售情况并没有变好。据其公布的收益警示，上半年度盈利约2至4亿，而2018年同期为约12.13亿人民币。在今年的1-7月，其合同总营业额为196.41亿人民币，合同市场销售总面积达127.28万平方，比上年同期降低25.75%、27.49%。

值得关注的是，2020年年度报告中，宝龙地产第一次提出“1+1+N”的发展理念，2022年年度报告中就变成“1+N”，即深耕细作长三角，与此同时关注与探寻别的机遇型高品质地区。

超20城适用团购价普通商品住房

近两年来，金湾宝龙城已多次降低预售许可。如D区1、2栋楼盘，自2021年11月公示公告预售许可至今，分别在2022年3月、8月和2023年4月、7月四次降低预售许可，平均价由2021年的26889.95元/平米降到现阶段的18967.07元/平米，减幅近30%。以1栋201房为例子，经过四次价格调整后，其预售许可从25469.24元/平米降到17994.14元/平米。新项目B、E地区也是有多套房源减价。

大幅度降价不仅金湾宝龙城。珠海房产中介公司李航（笔名）对时代财经称，同片区的惠州海伦堡玖悦珑湾也发布员工内购房，现阶段平均价15500元/平米左右,首付款只需2万+，还送了车位使用权。

地产商降价身后，是房市成交不景气。和其它大部分大城市一样，珠海楼市还在亲身经历今年初短暂“小阳春”再进入平淡期。中指研究院资料显示，5、6月份，伴随着要求释放出来消失殆尽，总体供需进一步委缩。珠海市非主城区去化压力非常大，上半年度市场销售TOP10工程中，5个来源于香洲区，3个来源于珠海横琴新区，高新园区及斗门区各1个。金湾宝龙城所属的金湾区一般没有新楼盘入选。

先前，地产商减价去化面临指导价、限跌两条金箍，如今年5月，昆山两新楼盘因大幅度降价出售而受到惩罚。而受到限价政策等因素的影响，一手房行业整体处在横盘整理情况。根据我国房地产指数系统软件千店物价指数，在今年的1-7月，千店新建住宅价钱总计差不多，在其中71座城市总计下挫。

但是，现阶段多城已经开始应时而变，释放压力市场价限定。前不久，四川雅安、福建邵武等地区激励地产商对特定人群进行商住楼团购价，确立优惠促销价不纳入商品房备案价钱下滑占比范畴。

中指研究院销售市场研究总监陈文静对时代财经称，近年来，已经有超20城新政策出台适用团购价普通商品住房，如安徽滁州、四川资阳等。陕西安康、河南济源绿色产业区则是对达到一定户数的拼团个人行为派发补助。

但陈文静还提到，团购价尽管短时间能够一定程度提高进入市场主动性，助推地产商以价换量、加快资金回笼，但是对意向偏低的买房者起到的作用催化反应不显眼。长远来看，不论是提振市场信心，或是减轻公司经济压力，其可持续比较有限。

“现阶段买房者观望情绪仍偏重，销售市场人气值不够，短期内地产商降价销售意向仍极强，新楼盘价格下挫预估依然在。”陈文静提议，进新市场环境下，限价政策应适当优化提升，如有效制订新房备案价和土地拍卖阶段指导价规范，撤销“限跌令”和二手房指导价，让价钱回归市场。

中国统计局资料显示，在今年的1-7月，房地产开发投资、商品房销售面积、地产商到位资金等数据的跌幅均进一步扩大。在其中，商品房销售额自今年3月同期相比转正工资，7月再度持续下滑。地产商自有资金也令人担忧，1-7月到位资金在同期相比同比下跌25.4%的前提下，又跌了11.2%。

不论是房市，或是地产商，也许都亟需合理、及时地政策扶持。

(编写：娴雅)