调降存量房贷利息成趋势，“商转公”用途有多大？

“存量贷款调降”的皮靴并未落地式，“商转公”有多地又火了一把。但是由于涉及到民俗垫付资金、房屋产权证没领等诸多问题，对于有些买房贷款人来说，仍然“食之如可有可无”。

“商转公”是盈利性购房贷款转公积金贷款的英文缩写，由于现阶段全国各地商业贷款与公积金贷款年利率差别较大，与此同时近年贷款利率全方位下降，“商转公”借款若配套设施商贷，还可以另外享有一个新的相对较低的商业贷款利率，这将极大缓解买房者贷款利率压力。

现阶段，已经有长沙市、苏州市、福州市、合肥市、哈尔滨市等多个二线城市执行或是官方宣布深入讨论“商转公”业务流程。但另一方面，第一财经留意到，各地群众最近根据公开渠道体现，“商转公”约束条件比较多，银行业进行不认真等诸多问题。例如，因预售房推迟交货，没有取得房屋产权证，买房者享受不到“商转公”；原贷款机构不愿意这项业务；异地公积金不能办理；业务流程仅限贷款人家中初次申请办理等。

还有的大城市由于个人公积金个贷率超出85％风险警界线，在房市比较宽松性现行政策层出不穷的今天，缩紧或停止了“商转公”业务流程。以长沙市为例子，在探索免去住户自筹资金垫付阶段不上2个月后，因为信用额度焦虑不安，7月逐渐，对“商转公”项目进行过流保护。

“卡”到了房屋产权证

“商转公”本身就是提升公积金房贷、适用住房消费的一种税收优惠政策。可是，这类税收优惠政策必须购房者在获得不动产证后能享受到。有多地公积金核心贷款人申请资格中都确立“原商贷所买住宅已经取得不动产权证书（或房屋产权和国有土地使用权证）”。

因为各地“保交楼”还在持续推动，对于一些在商业贷款利率较大时买进预售房的买房者，由于房地产商推迟交货，现阶段没有取得房屋产权证，没缘根据“商转公”缓解还贷压力。

近日，在人民日报网领导留言板上，有山东市民对山东省省长评论称：“2018年此前在烟台市芝罘区购买一处房地产，但是因为房地产商房屋产权证一直未办，可是我因为每月还商贷的压力大，想申请办理商贷转公积金贷款，但经资询烟台市本地公积金管理中心，需要提供房屋产权证，所以一直未办取得成功，我商业贷款利率5.88%比公积金贷利息高许多，因为没有产权证徒添了不少负担”。

8月2日，山东省层面对于此事回复称，“办理证件难题暂没法回应”“目前只楚社区服务中心全力以赴确保工程项目完工验收”。

如出一辙，在甘肃、河南省等省份，7月至今也都有本地市民在领导留言板上体现类似情况。

“未获得房屋产权证，代表着拿房不通畅。为了保证保证金账户平稳，地区公积金核心一般不会勇于承担存有信贷风险的现象。”我国房地产数据科学研究院陈晟告知第一财经。

北京金诉律师事务所主任、北京市法学会房产法协会理事长王玉臣对记者表示，因为延期交房导致一些购房者不能办理“商转公”，是延期交房给购房者造成的影响之一。

“针对房地产商延期交房项目，房地产商是违约方，并且还会涉及违规违纪，而购房者通常是守约方，不但付了购房的钱，还会要还款住房贷款，损害是和日骤增的。当遵纪守法玄策者无法得到充足维护，而违反规定毁约者并没有成本与代价情况下，可谓是明显不公平的。”王玉臣觉得，这种情况对整个房地产市场的恢复具有一定的不良影响。

但是他与此同时说，令人遗憾的是，这类不良影响法律上通常还很难算为直接经济损失，乃至较难直接由民事案件方式向房地产商去认为这一块的损害。“公积金房贷和商贷一样，都是属于抵押借款，必须保证质押物能落到实处。这个时候就需要申请办理‘商转公’的房子是产权清晰的，而获得不动产证也就成了前提之一。仅有获得了不动产证，才可以更合理监管信贷风险。”

网络热点一二线城市难延续性打开“商转公”

在我国社科院研究员、中国城市经济懂得房地产业协会负责人王业强看起来，“商转公”一直存在许多约束条件，不太可能大规模营销推广。

“实际上，因房地产商延期交房且不达到商转公的贷款政策的现象，只不过是商转公条件之一，即便房地产商不延期交房，能否办好商转公贷款，也还有其他的约束条件。”王业强介绍说。

在他看来，一般来说，“商转公”并不属于常规公积金房贷业务范围，也就只有在个人公积金资产比较充足的区域才可能发布商转公业务流程。现阶段，全国各地公积金核心大部分没动力来筹集资金达到商转公贷款业务流程。

“公积金房贷作为一种相对性便宜一点的自有资金，全国各地大部分应用较为完全，大部分地域超出90%，换句话说基本没有资产来确保‘商转公’不断运作。现阶段，全国各地都有相对性比例公积金房贷要求不可以获得满足。此外，假如‘商转公’规定只有转纯公积金贷款，这一点在房子价格相对较低的三四线城市能够实现，在一二线城市因为房价高基本上难以实现。”王业强说。

不同的城市对个贷率的监测规范并不一样，但多为85％或90％为阀值。上海市易居研究院一份券商报告表明，个人公积金个贷率持续3个月超出85%就是你要掌控的。个贷率触碰红线得到的结果，最重要的影响是，后面公积金房贷审核会打乱。

在长沙，依据该地日前公布的《关于进一步优化商转公贷款业务的通知》，自2023年5月15日起，新增加顺位抵押方法申请办理商业服务银行住房贷款转公积金贷款，员工不用自筹资金所有资产还清原商业服务银行住房贷款后后转公积金贷款。该通告期限为5年。

依照本次改进方案，业主在长沙市申请办理“商转公”能够“借新还旧”，不用先把商业贷款结清。

但是，截止到6月30日，长沙住房公积金管理中心个贷率达到85.99％。7月初，长沙市市公积金中心管委会公布《关于调整商转公业务政策和办理流程的通知》，商转公贷款业务流程依据个贷率推行动态化管理。当月个贷率做到85%或90%阀值时，创建商转公贷款业务运行与延缓体制。当个贷率处于85%(含)和90%中间时，充分考虑核心业务办理和资源运行情况，对商转公贷款业务流程预定开展适当过流保护。

7月7日起，在长沙申请办理“商转公”业务流程只有每周五开展在线预约。

7月中下旬至今，西安市、南宁市、亳州市等地区公积金核心也陆续公布回复群众称，因为个贷率做到85％甚至90％，中止或暂时不进行“商转公”。

8月6日，第一财经就“南京市是不是进行‘商转公’业务流程”网上咨询南京市公积金核心。该机构表明，近些年，南京市员工应用个人公积金用以买房消费市场比较充沛，公积金领取率很高（80%上下），且公积金贷款额度不和缴交账户余额挂勾，核算的个人公积金在员工获取后，用以放贷资金比较短缺；现阶段资金利用率依然在高位运行（100%之上），因此南京市现阶段不具有探寻进行此项业务流程的前提条件，以确保正常公积金房贷业务流程没有影响。“后面，我们将要依据住房公积金归集、获取、借款项目执行情况，及其南京房地产业变化趋势，进一步研究有关政策。”

在安徽，该建设厅7月28日对第十四届安徽人民代表“适度运行‘商转公’缓解压力促进消费的意见”的回应中指出，截止到上半年，我省累积派发“商转公”借款2803笔，为员工节省利息费用约2.3亿人民币。下一步，还将继续具体指导如果有条件大城市，大力开展公积金“商转公”业务流程，充分运用保障性住房功效。

在省城合肥市，第一财经6日从本地好几家流行银行业处了解到，现阶段暂未开启这项业务。

“现阶段，包含热点城市以内，全国各地总体商业服务贷款的利息都处在下滑环节。这时，地区实行‘商转公’的急迫性就会下降。除此之外，一切适用刚性需求和提高市场需求的作法，都应考虑到本身所能够承担风险。”陈晟说。

依据《安徽省住房公积金资金流动性风险预警机制实施办法》，公积金住房按揭贷款率是85%至90%中间，且资产净流量持续三个月为负值。自2022年5月至今，安徽省省住房公积金保持在个贷率85%。

而据国家住建部、国家财政部和中央人民银行在今年的二季度公布的《全国住房公积金2022年年度报告》，上年，在浙江、重庆市和贵州三地，本地公积金本年度住房按揭贷款率超过90％，安徽省、福建省、海南省、广西省等地区个贷率超出85％，上海市个贷率也达到了84.9％。