首付比例降多少？认房不认贷可能在哪实施？业内静待各部门细则落地

存量贷款年利率怎样调并未谈妥，房市再迎好几个重大消息。7月24日政治局会议至今，认房不认贷、房贷首付比例下降等通知持续从各个部门传出。

针对此前国家住建部首提减少首套房首付占比、认房不认贷，许多机构认为超出预算。接纳媒体采访的专业人士广泛认为，现阶段提升房地产业市场热度对促进消费甚至经济政策使力比较重要，早期颁布的人为因素抑止市场需求的现行政策，有希望或多或少释放压力或终止。

现阶段大部分三四线城市的楼市新政策调节室内空间已并不大，领域里外对一二线城市现行政策放开重视度比较高。中指研究院指数值事业部总经理曹倩倩对记者表示，主管机构发音后，预估重点城市现行政策将加快落地式。

有北京市中介公司人员对记者表示，自打现行政策出来之后企业内部一直在等实施细则信息，也基本预测分析了好几个转换方向，“大伙儿预估都非常高，大家（比购房者）更期待，不清楚实际如何”。

但是有金融机构人士认为，现阶段提升房地产市场的重要不在一线城市，大幅度放宽还会导致价格调整和虹吸现象，不益于城管执法，最客观的期望依旧是“一区一策”。前不久，北京市、上海市、广州市、深圳市都已释放出来积极信号，但未有详尽策划方案出去。北京住建部门相关工作人员对记者表示，市区房地产调控现行政策自身没有太多限定，房贷利息、认房认贷、房贷首付比例调节主要是看借款阶段涉及到的金融市场部现行政策。

房贷首付比例怎样调？

7月至今，楼市利好信息持续。在其中对于地产销售端，起先7月14日中央银行在金融大数据在发布会上表态发言，理解和支持银行业与贷款人商议变动合同规定，或派发新住房贷款更换存量贷款；之后24日政治局会议未谈及“坚持房住不炒”，初次确立“融入国内房地产供求关系发生变化新形势，适当调整提升房地产新政策”。

27日，国家住建部发音，初次明确表态进一步落实好减少选购首套房住房首付比例和银行贷款利率、改善房以旧换新税收减免、住房按揭贷款“认房无需认贷”等各项政策。接着，一线城市及其吉林省、安徽省等地区均积极主动表态发言，适用并满足住户刚度和改善房要求。

8月1日，中央银行、中国外汇局举办2023年下半年工作大会，在其中关于房地产提及，一城一策精确执行差异化住宅贷款政策，再次正确引导个人住房贷款利率和房贷首付比例下滑，更好地服务住户刚度和改善房要求。具体指导银行业依规井然有序调节总量个人住房贷款利率。

“下调房贷利率和降首付是控制住户买房门坎和买房成本费的重要途径。”曹倩倩对记者表示，在很多三四线城市开展多次政策变化以后，一部分重点城市首套房利率和房贷首付比例也有比较大提升室内空间，特别是在房贷首付比例调节室内空间更高，预计加速颁布落地式实施细则。

中指研究院数据表明，2023至今，全国各地已经有超40城调节首套房利率低限至4%下列，7月热点城市首套房均值房贷利息已降至3.9%，较2021年高些下降超150个百分点。但是同时，现阶段，依然存在约20城首套房首付比例在30%或以上，二套首付比例在40%或以上，一部分重点城市首套房利率仍采用5年限之上LPR加一点。

在其中最具代表性的是一线城市，在其中北京市现阶段首套房和二套房贷利率分别是4.75%、5.25%，房贷首付比例最少为35%、60%（90平米之上非普宅80%）；其次上海市，首套最低首付比例、二套房贷利率和北京一致，二套房最低首付比例、首套房利率各自较北京市低10％、0.2％。别的首套房首付比例在30%之上还因广州市、深圳市、西安市、厦门市、长沙市、合肥市、福州市、宁波市等地区。

安全证券研报强调，假如减少首套房利率和房贷首付比例的相关政策后面落地执行，会更加利好消息总价格高、买房竞争压力大、房贷利息更高重点城市。

“短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付数量和房贷利息，首套房首付占比仍实行30%的二线城市或逐渐降到20%低限，与此同时，一线城市如北京、上海市首套房利率加一点数也存在下降很有可能。”曹倩倩说。

现阶段，北京市首套房商业贷款利率为5年限之上LPR+55个百分点，沈阳为5年限之上LPR+35个百分点。针对房贷首付比例和房贷利息等，新闻记者打电话北京建委，工作人员称现在还没有一个新的现行政策。

认房不认贷有什么危害？

“北京房地产调控现行政策本来就是只认房不认贷，可是需做借款，房贷政策便是‘认房认贷’。”针对房贷利息、限贷状况、房贷首付比例等调节，以上北京住建委工作人员称，实际主要是看金融业相关部门现行政策。

所说“认房不认贷”，即银行业在确认贷款比例时，只依照家中户下是不是有房子来评定，且不考虑到买房家中是否存在购房贷款纪录，归属于早期“四限”现行政策中限购限贷的变化。现阶段的情况就是，部分城市（特别是在关键一二线城市）推行“认房认贷”，即“卖一买一”前提下只需全国各地内范畴里有过买房贷款纪录，再度贷款买住房都被认定二套。

贝壳研究院分析认为，“认房不认贷”能让这一部分买房人群依照首套规范借款，释放出来大量改进性买房要求，减少买房者房贷首付比例和房贷利息，与此同时促进一二级市场连动，加速销售市场循环系统。回望在我国2010年至今二轮完整的房地产业市场调控周期时间，当房地产业遭遇超温情况时，“认房认贷”现行政策可以从市场预测和实际购买力两个方面迅速压力降销售市场环境温度；相反，当市场疲软时，提升首套房认定规范会激话销售市场。

「部分城市不一样首二套房认定标准下首付款及房贷利率状况（企业：万余元）彩色图库：贝壳研究院」

贝壳研究院资料显示，2010年运行“认房认贷”后，2010年深圳市二手住宅交易量同比减少22%，2011年再次大幅下降45%；北京市同一年交易量较上一年的上位降低26%，第二年再次大幅下降38%至12万件，不够2009年的一半。

此外，在2016年末2017年初一线城市陆续重新启动“认房认贷”以后，2017年深圳市、上海市及北京市全年度二手住宅交易量比上年同期降低34%、54%及49%，京沪线交易量大跌。从成交价看，“认房认贷”也有效控制了全国房价上涨。“在2020年之前一线城市在历史上不可多得的房子价格涨幅变缓或是下挫基本上都由‘认房认贷’现行政策造成。”贝壳研究院强调。

回过头看已停止认房认贷大城市效果，贝壳研究院以郑州市举例说明，上年3月1日新政策公布后，本月该地二手房成交同比增长率106%，在其中改善房交易量提高贡献较大。

“大家也在等待实施细则出来呢。”有北京市中介公司人员对记者表示，有关政策出来之后，企业内部已初步预测分析了好几个转换方向，包含首套房房贷首付比例下降到30%、银行贷款利率降至4.2上下、还清贷款后在北京购房可定性为首套贷款。据多名中介公司人士透露，亲身经历一季度小阳春后，包含一线城市等在内的房地产业热度总体显著下降。

有银行人员对记者表示，尽管金融机构只必须接受中央银行、金融业监督管理总局严格监管，但各个地方的房贷利息、房贷首付比例、首套房认定标准，一般都是多部门配合确立的。在其中，房贷利息本质上主要是由中央银行制订，房贷首付比例规范主要是由住建部门核心，但是最终文档的实施都需多方面沟通交流或者下发文件。因而，从政策实施到实施细则确定、执行落地，需要一定的时间和程序。

实际上，充分考虑大部分三四线城市现行政策早已“放没法放”，销售市场早就将注意力集中到一线城市与关键点二线城市，除了以上现行政策很有可能落地式，许多专业人士预测分析限购政策还会在一线城市放开，进而做为“方向标”推动销售市场转暖。

有分析认为，假如关键一二线城市现行政策能及时优化提升，短期内热点城市房地产业有希望慢慢探底稳中有进。

针对二线城市现行政策放开，组织间见解比较一致，但是有关一线城市，仍然出现分歧。上述情况商业银行人员对记者表示，目前我国房地产市场问题不在一线城市，假如大幅度放开可能会致使价格调整，还会导致虹吸现象，不益于城管执法。理性预期下，相关措施很有可能再次依照“一区一策”落地执行。

据报道，有多单位表态发言适用住户刚度和改善房要求后，包含广州市、北京市在内的部分城市二手房当晚价格上涨，许多意愿购房者挑选先犹豫等候。