楼市半年考·房企| 上半年，频频高溢价“抢地”的建发

建发抢地动作仍在继续。

7月12日，建发通过201轮竟价后，以总价格4.6亿人民币、盈率48.86%，并配套4900平米，拍得福建省晋江池店中规划区P2023-5 号地块。

同一天，在浙江省台州市，建发通过147轮竟价，以原价8.47亿人民币、盈率20.83%夺得台土告字【2023】055号地块。在一个月前，建发就更是以总价格约9.64亿人民币拍得台州市椒江区葭沚街道社区土地，当年的竟价轮空达到157轮，股权溢价为49%。

实际上，那只是建发2023年至今拿地常态化。据中指研究院数据信息，上半年，建发总计完成全口径新增加金额约668亿人民币，位居领域第三，仅次华润地产的927亿元和保利发展的812亿人民币。

抢地决心

204、201、193、157……这也是厦门建发上半年搞定的一部分受欢迎土地竞价轮空，股权溢价摘地已经成为其上半年度摘地的主要特征。

如果在7月13日，上海市第二批集中化供地第三日，上海浦东新区曹路产业基地15-01土地在通过26轮竟价后，价格做到限制价钱133651万余元，楼盘价格28369元/平米，盈率10.00%，转当场摇号申请操作后，最后该地块由联发&建发摇中。

6月28日，福建省晋江陈埭镇晋东新区一土地转让，建发、保利地产、融侨、中海国际、晋江文旅、晋江市房屋建筑、滨江区商务接待等众多地产商报考参拍。最后，在经历204轮竞价后，该地块被建发以4.7亿人民币触顶竞配建拍得，盈率47.78%，那也是建发初次落址晋江市。

而此前的6月16日，通过155轮猛烈竞价后，建发以8.41亿人民币取得成功夺得、楼盘价格8492元/平米、盈率24.8%拿到福建龙岩2023拍-6土地。

据《每日经济新闻》新闻记者统计数据显示，上半年建发所拿土地超90%为股权溢价获得，在其中佛山大沥河土地盈率超过51%、台州市椒江区土地盈率也达到了49%，但在成都市、合肥市、北京市等多个热门旅游城市，建发所拿土地都为触顶竟价所得的；而成本价摘地地块则关键坐落于无锡市、苏州市、福建莆田等多地。

2023年上半年度地产商利益摘地榜TOP10 由来：中指研究院

此外值得关注的是，对其热点城市、高品质土地角逐中，建发针对担保物势在必行的用意更加明显，因此在上半年，建归还拿下好几个城市建成区的“地王”新项目。

如7月3日早上，在经历两个半小时的猛烈竞价后，建发以总价格26.56亿人民币拿到佛山大沥河东区临江规划区改造工程3D土地，盈率超52%，折算楼盘价格约24350元/平米，打破了佛山市楼盘价格记录。

在6月28日的东莞市土地拍卖上，在做完65轮迅速竟价后，建发以楼盘价格约25999元/平米拿到东莞市南城宏大六路一宗地块，打破了东莞南城地块楼盘价格记录，并位居我市第三。

之前的5月18日，江苏省太仓万达一关键宅基地，在历经1个多小时、193轮价格，建发在和保利置业、招商蛇口等品牌房企之间的竞争中获胜，最后以总价格15.19亿人民币、楼盘价格约13771元/平米、盈率14.76%夺得该地块，交易量总价格、成交楼面价均创下太仓市土地拍卖的新纪录。

来源于中指研究院资料显示，上半年建发摘地额度达到276亿人民币；总计完成新增加金额约668亿人民币，位居领域第三，仅次华润地产的927亿人民币、保利发展的812亿人民币。

体量的渴望

实际上，建发针对土地渴望，早就在2022年便已显出。

2022年全国各地土拍市场受冷，但建发仍然是全国各地土地招拍挂市场熟客。中指研究院资料显示，2022年全年度，建发的摘地额度约544亿人民币，坐落于领域第四位，仅次华润地产、中海地产和保利发展。

据建发新加坡上市服务平台建发国际集团的财务年报表明，截止到2022年末，建发的土储约1620万平方，在中国总计有251个重点，库存量总可销售检测值2501亿人民币，在其中2022年新增加土地资源91%坐落于一二线城市。

但在进到2023年后，建发针对拿地总体目标更加是与日俱增。建发国际性监事会主席兼行政总裁陈文国在今年初的盈利会上表示，企业在2023年的摘地总体目标肯定比上年多，预估是促进2000亿元左右的金额。

现如今上半年度约668亿人民币新增金额，与今年初制订的“2000亿总体目标”还有非常大的间距，这也就不难了解为什么建发最近会数次溢价摘地了。

2023年上半年度房企销售额度榜TOP10 由来：中指研究院

而相比先前合理布局主要体现在一二线城市的对策，近年来，建发加强了对三四线城市的合理布局，如果在台州市、晋江市、丽水市、泉州市等地区不断摘地。

以泉州市为例子，做为建发传统优点销售市场，2013年建发就进入了包括4区、3市、5县城的“大泉州”销售市场，到2022年以61亿人民币销售额占据市场第二位。尽管以在泉州市的强势市场影响力，建发在之前能保持相对较低的摘地成本费，但是今年所拿土地遭受指导价危害，后面盈利主要表现也许都将受影响。

而筑上新进去的大城市丽水市，因为所拿土地坐落于市区，在好几家地产商猎捕的情形下，通过133轮竟价才勉强交易量，卖价9.73亿人民币，与起拍6.9亿人民币比照，盈率达41.01%。

“除开好一点的一二线城市土地必须去拿，但凡符合改进生理需求的三四线新土地还会提升扩展，尤其是比较了解和有机会的福建省甚至长三角的地区。”建发国际性高管先前就曾经对外开放表明。

而建发这般频繁的摘地，其本质或是来源于对规模增长的向往。中指研究院资料显示，截止到6月30日，建发总计完成权益销售金额约752.2亿人民币，总计完成利益销售面积约332.2万平方，比上年同期提升约66.34%、约38.36%。与此同时，建发全口径销售额约953.3亿人民币，位居领域第九，其销售额主要来自二线城市。

在今年，建发国际性就曾经直言仍然追寻一个较去年更具持续增长的销售状态，“我们终究希望可以提高个10%-20%，作为今年努力的目标去干。”

股权溢价拿地隐患

但是，溢价摘地背后则是并对盈利的不良影响。

据2022年报，建发股份房地产行业利润率仅是14.6%，而2019-2021年建发房地产业务利润率已自28.69%跌到约16.76%。此外，2022年同时期建发国际性利润率取得15.28%，较2021年同比下降1.36％。

记者注意到，建发前几年在一些城市的价格摘地新项目，甚至会出现超低价状况。

以广州市建发•耀眼明珠湾玺为例子，公开数据表明，2021年4月广州市第一轮土地拍卖中，建发竟价67轮后，战胜13家地产商，以基准价20亿人民币、盈率45%、楼盘价格23604元/平米拿到广州南沙版块一宗地块，这一成交价也一度变成广州南沙汇景王。

依据转让信息内容，该地块基底面积约8.9万平方。在其中，商业面积2.7万平方，住宅面积6.2万平方，并配套3600平米政府性住房。若只以可售住宅面积测算，新项目楼板价格超过3.4万余元/平米。

2023年上半年度地产商新增加金额TOP10 由来：中指研究院

2022年4月，该地块修建新项目建发•耀眼明珠湾玺新房开盘，平均价3.8万余元/平米，仅比楼盘价格变高约4000元。但即便如此，该价钱仍然归属于区域房子价格吊顶天花板，这也使得项目2022年去化尚不如20%。而到了去年下半年，南沙楼市调整，房子价格逐渐下降，由于该新项目平均价早已赶到3.3万余元/平米。

这一价钱又被本地专业人士称之为“真心实意认识一下”。

除此之外，建发集团旗下的宿迁市•誉璟湾新项目计提存货跌价提前准备4.5亿人民币，宿迁市•文瀚府新项目计提存货跌价提前准备2.88亿人民币，佛山市•三堂锦园新项目计提存货跌价提前准备2.54亿人民币，济南市•玖熙府新项目计提存货跌价提前准备2.4亿人民币，南宁市•和鸣新项目计提存货跌价提前准备2.16亿人民币……2022年，建发股份库存商品计提跌价准备的51.1亿中，房地产行业计提存货跌价提前准备就达到48.39亿人民币。

而净利率做为考试的建发国际性，2022年净利率降到5.6%，为上市后的最低值。建发国际性高管也坦言，是受比较高资产减值产生的影响。“从结转成本来说，很有可能2024年产生的影响便会小一些，但是目前全部市场销售端毛利率还在提高。总而言之，市场销售端毛利率基本上分辨算得上是较为止跌状态。”

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封面图由来：每经新闻记者 包晶晶 摄

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