公募REITs三周年：规模站上千亿台阶，沪市占比约七成

6月21日，在我国公募基金REITs迈入股市开市三周年。

到目前为止，基础设施建设公募基金REITs销售市场整体规模站上了千亿阶梯，在其中沪股一共有27单REITs进行发售，融资规模近900亿人民币，在整个市场占有率约七成，构成了“先发+扩募”两轮布局。

就二级市场来说，三年来，公募基金REITs二级市场经历过销售市场盲目跟风追求、深度调整、回归理性等阶段。

憧憬未来，瑞思房产研究所表明，REITs的覆盖率与普及率会大幅度提高，所服务的资产类别、企业类别和资源类型会开拓创新、不断扩充，把更多私营、外资公司引进销售市场，更全面服务双碳战略、循环制、一带一路等国家战略与新格局。

基本亲身经历详细周期时间

2021年6月21日，第一批9单基础设施建设REITs示范项目在沪深交易所宣布挂牌交易。迄今，三年的时间里，我国REITs的二级市场主要表现展现了标价逻辑性深度重新构建。

具体而言，2021与2022年，销售市场大势所趋，“钱荒”窘境下，公募基金REITs踏出单独上涨行情，成为了众多资产眼里的香饽饽，“盲目跟风股票打新”“有钱货少”的行业绿色生态迅速拉高了公募基金REITs的股权溢价。

2023年便遭遇到了深度调整。这一年，公募基金REITs超跌股与不确定性还未被清晰认知能力，一部分基础资产运营状况出现一定起伏，新项目交易活跃降低，市场利率较弱，累加机构调仓姿势，分阶段引起负的反馈，REITs二级市场有了明显的折扣率。

在经历REITs超跌股后，2024年上半年度REITs市场回暖，现在市场价格较年初底点增涨超10%，销售市场更为关注基础资产的经营，项目投资逐步回归分析客观。

“可以这么说，过去三年，REITs销售市场基本经历过详细的时间。”一位组织人士称，在这段时间，销售市场讨论公募基金REITs投资属性，股债兼具的特点被认知能力，交易行为也逐渐趋于理性；公募基金REITs一定比例年底分红、基础资产运营表现相对平稳、与股债关联性低，产权年限类项目均值分配率是5%上下，承包权新项目均值IRR在7%上下；除此之外，投资者人群也在不断地丰富多彩，REITs投资建议持续多样化，根据REITs投资建议的资管计划与时俱进。

做为基金管理人的国寿安保表明，公募基金REITs需要培养投资人更客观公正地评定基础设施建设REITs的投资价值，做长期性价值投资者。

“将来，伴随着社会保险基金和养老保险金FOF等资金入市，还会继续为市场带来相对稳定的增量资金，也有利于流动性改进。”以上组织人士称。

资产类别进一步拓宽

到目前为止，基础设施建设公募基金REITs销售市场整体规模站上了千亿阶梯。在推动经营规模扩充的前提下，公募基金REITs的基础资产也越来越多元化，制度与政策也逐渐被健全。

近些年，多发行主体、多元业态、跨地域、跨行业分类的REITs不断上架。例如：在中国住房保障体系基本建设加速推进的大环境下，发布保障性租赁住房REITs；光伏发电、风力发电等清洁能源基础设施建设REITs首发上市；第一批交易基础设施建设公募基金REITs落地式。

有企业人士告诉记者，在原有资产类型上，正式开启探寻海港、旅游景区、IDC（互联网数据中心）等其它资产类型，并高度关注现行政策趋势，立即合理布局新种类财产。

2024年至今，沪股已经完成5单先发工程项目的首发上市，资产类型涉及到保障性租赁住房、交易、绿色能源及其高速路。与此同时，京能光伏发电、君主东久、中华北保、中华华润有巢等特色连续公布扩募并新购买新项目的通知。

在行业内看起来，中国REITs销售市场“先发+扩募”一体两翼布局早已产生，总量公募基金REITs扩募的落地式，将进一步增强公募基金REITs发展空间与经营生命力。”

在基础设施公募基金REITs持续发展过程中，管理制度体系和配套措施也逐步完善。据第一财经记者认识，监督机构从“REITs审批”“信息公开”“治理模式”“激励约束”“二级市场监测”“投资者关系管理”及其“不断扩募”等机制多个环节考虑，不断完善REITs规则体系。

除此之外，监督机构施行并不断更新科技项目申报引导和审核关心事宜，相互配合与促进REITs有关国家税收政策、财产扩募标准、财务会计类标准引导依次落地式。