集中力量保交付，碧桂园统筹化解境外债务风险符合预期

继9笔地区债所有取得成功贷款展期后，香港股市上市房企碧桂圆（02007.HK）在公共债务管理层面又有新信息。10月10日，碧桂圆公布内幕信息公告显示，将积极推动海外债务管理对策，制订整体方案来实现长期、可持续发展的营运资本。

碧桂圆在公告中表示，希望用寻找整体方案来切实解决公司当前海外债务风险，以时间换空间，使得公司有机会去以实际行动努力经营，化困境为活力，重返持续发展路轨，最大程度保障包含顾客、职工、债务人在内的利益相关者的利益。

地区负债“靴子落地”，碧桂圆寻找海外负债整体方案

回望在今年的8月初，碧桂圆公布坦言“企业碰见了成立以来最大的困难”，与此同时高管承诺将坚守责任、全力以赴逃生。在显露出来充足的自救诚心后，碧桂圆获得了行业和债权人信赖，地区化解债务风险过程快速有效。

8月14日碧桂圆地区债卷股票停牌后，“16碧园05”首先于8月18日公示贷款展期计划方案并且于9月1日得到债券投资者会议表决根据，其他8笔债卷分别在9月4日公告贷款展期计划方案，并且于9月11日、9月12日、9月18日相继得到持有者会议表决根据。

只用短短的约一个月的时间，碧桂圆9笔地区债所有取得成功贷款展期，到期日期总体增加3年，债卷掉期兑现压力降低，为公司发展赢得了集中注意力恢复运营的空间和时间。据公开数据，初期债卷贷款展期取得较好发展的广州富力、万科等地产商，现阶段运营已渐归稳定。

业内人士称，碧桂圆地区债到期日期总体延伸3年，减轻了短期内流通性工作压力，有助于企业恢复过来经营状态。一方面，能够致力于运营，防止四处奔波应付债券商谈；另一方面，总体运营经济压力有所缓解，能够把珍贵的资金网络资源用以各个项目的投资建设，集中资源贯彻落实保交付任务，进入相对性良性发展趋势周期中。此外，碧桂圆负债处理的新进展也证明投资人对房地产市场预测在提升，有利于提升市场发展自信心。

地产商流动性危机扩散，碧桂圆勤奋突出重围

2021年下半年以来，房地产业进到深层转型期。因为偿还债务潮来临，加上预售资金监管力度的加大，融资条件缩紧，地产商流通性受影响，陆续出现债务危机事情。接着，地产商信贷风险愈演愈烈，进到2023年，债务危机还在持续。CRIC资料显示，2021年至2023年7月末，TOP200地产商中共有38家房企发生债务危机，这一比例已经接近二成。

在这样的大环境下，碧桂圆做为头顶部私营地产商面临的压力是不言而喻的，它在财务上的勤奋也显而易见。除开9笔地区债所有取得成功贷款展期，碧桂圆仍在7月份取得成功把它总额约61.37亿的银团开展并购重组，新借款期是30月。

据碧桂圆半年报公布，2023年6月30日，碧桂园集团拥有未动用的非服务承诺中国股权融资信用额度大约为2788.07亿人民币。其表示，由于集团公司和相关银行及金融机构良好沟通，及其集团公司的财产可以用于贷款抵押物，碧桂圆将能够在需要的时候根据现行规则及政策法规，以可以接受的成本费从一些未使用的融资信用额度中获取贷款，并续签或延长目前贷款。

与此同时，碧桂圆同样在竭尽所能提升销售回款，并探索资产处理等各个计划方案筹资现金流量，包含在8月份卖掉了持有广州亚运城联营项目企业26.67%股份等。

本次声明中，碧桂圆也汇总了其化解债务风险的一系列姿势，包含掌握最新政策产生销售业务潜伏期，进一步加强销售等资金回笼工作中；全方位汇总整理集团公司财产，深入挖掘社会化机遇盘活资产；配对战略发展规划，进一步优化集团整体组织结构，而且成立由董事长任组长的专项工作工作组，创建更偏平更有效的工作中响应机制，统筹兼顾重要工作开展，减少多余开支；竭尽全力节约开支，改进集团公司现金流量情况。

实际上，应对市场整体极端困难的局势，碧桂圆一直在不断努力清偿债务。历史记录表明，碧桂圆融资活动里的现金流量净收益，2016-2019年为恰逢，但鉴于总体股权融资环境破坏危害，2020-2022三年呈大幅度排出情况，排出额分别是541.36亿、129.04亿和586.88亿，连续三年净还款。该企业全新半年报表明，截止到2023年6月底，其有息债务较上年末降低4.9%至2579亿人民币，净借款比例仅50.1%，持续保持领域中等水平。在融资条件极为艰辛的情形下，碧桂圆坚持不懈根据销售回款及总量现钱网络资源执行偿还责任，有息债务经营规模不断削减。

竭尽全力保交货，综合解决外债风险超出预期

房地产业风险性并未市场出清。据房企排名统计分析，百强房企在今年的1-9月总计销售业绩同比降低11%，9月销售业绩同比降低29.2%，同比降幅依然保持在较上位，每月销售业绩同比降低的企业数超出七成，经营规模地产商总体仍陷持续下滑困境。

在房地产行业的深度调整、债务危机高发的大环境下，公司正在积极逃生，资产重组成为很多地产商处理债务、减轻迫在眉睫的重要途径。据统计，目前有超50家房企打开资产重组。

最近，地产商化债也在逐渐有好消息传来。除开碧桂圆9笔地区债所有取得成功贷款展期，融创中国海外改制方案亦在9月18日得到朋友根据。而之前的15日，远洋集团也表示要对境外负债进行全方位重新组合。黎明的黑暗当中，一些没有平躺着的公司，已经跌跌撞撞中竭尽所能，保交货、保运营，积极主动化债。

业内人士表示，最近多家房企负债取得成功贷款展期或重新组合，将减轻地产商短时间全部债务压力，也有助于企业将注意力集中到正常运营和保交货重点项目上来。碧桂圆在这次声明中则表示，公司将继续坚守责任，竭尽全力保证交付工作的顺利开展。

2022年，碧桂园集团以及中外合资企业和控股子公司交付房屋近70万件，交付量领域名列前茅。截止到2023年9月30日，碧桂园集团以及中外合资企业和控股子公司年之内总计交付房屋共为42万件，总计交货占地约5112万平方，交货项目涉及到31个省市、235座城市，部分项目完成提早交货。

今年全年，碧桂圆方案交付房屋70万件上下，扣减已交付的42万件，剩下的拿房每日任务依然存在约28万件。天量交付任务，会消耗庞大资产，企业需要保持正常运营，需要采取更为有效的债务管理对策。

分析人士称，碧桂圆对境外负债制订整体方案，合乎市场预测，充分体现了公司负责的态度。在这个市场尚未摆脱困境且情况复杂条件下，缝缝补补式短期内计划方案没法处理问题，也难以确保海外债权人和利益相关者的共同利益。

令债务人比较满意是指，现阶段碧桂圆依然存在较为充足的财产。半年报资料显示，截止到2023年6月30日，碧桂圆仍手握着超7800亿的土地储备和2544亿人民币资产总额，公司净资产充裕，丰富多样的土地储备网络资源足以支撑公司战略发展。除此之外，随着全国超3000个重点相继交货，监管资金逐渐解除冻结释放出来，资源错配的情况也将于中后期有所缓解。现阶段公司最主要的是怎样以时间换空间，解决短期分阶段困境。

近半年来，现行政策聚集发音释放出来房地产利好数据信号。7月中下旬，中央政治局会议明确提出国内房地产供求关系发生变化。接着，认房不认贷、解除限购、减少房贷首付比例等一系列宽松政策落地执行。8月中下旬至今，政策实施节奏加快，规格型号、幅度大幅度提升，广州市、深圳等关键一二线已逐步落实“认房不认贷”。

中信证券首席分析师竺劲觉得，随着国家政策进一步落地落实，市场销售环境与融资条件均出现了积极变化，7月市场销售和融资情况应看作在今年的底部部位，后面都会发生改进。