京沪深落地“认房不认贷”！记者实探：二手房成交翻倍、售楼处爆满

最近，中国多个地方提升楼市新政策逐渐迈进本质环节，一城一策推动刚度和改善房交易。相对于一线城市而言，“认房不认贷”在长达日全方位落地式，市场表现怎样？因此，证券日报记者走访了北京市、上海和深圳销售市场。

北京市：新政策后首日二手房成交量翻番

北京市“认房不认贷”新政策落地，二手房市场快速充满活力。9月3日，证券日报新闻记者以买房者真实身份从好几家房产中介公司处了解到，新政策后第一个礼拜天，不论是带看量或是交易量均相比之前大幅上升。

北京市丰台区某大型房地产中介门店的小徐告知证券日报新闻记者，新政策对消费者心理刺激效果非常高，要求一下就释放出来，这几天交易量状况较多，如今店内每人必备都不够用了。“周六（新政策后首日）一天，我们这里一片儿卖出去12一套房，而前4月大家店一共才卖出去4一套房。”他说道。

小杨告知证券日报新闻记者，新政策危害非常大，一方面是对外开放地有贷款记录于北京没房的刚性需求顾客，以前上海买房算二套，如今应该算首套房，不但利率降低，首付款折数也降低，很多人都消费力就起来了。另一方面应该是北京市有买房改进要求的用户，许多北京市有一套房都有贷款记录，现在基本上卖出去所持有的房屋，以前的借款记录忽略不计，再买房就按照首套房来计算，这一波要求又被刺激性出来。

北京市东城区某房地产中介门店的小赵还对证券日报记者说，这几天看房人还挺多的，不论是带看量或是交易量，较之前都有所上升。由于原先首付不舒服的一些人，新政策放宽后借款能够得多，首付工作压力就变小，量当然就上来了。

“据我所知，周六一天全北京二手房就签下了900套上下，这也是之前10天至15天量。”另一家房产中介公司某店面的小王对证券日报记者说，目前是买房的大好时机，一方面如今不像之前挂牌上市长期卖不掉，只需性价比超高，还是很好出手，由于目标客户得多；另一方面，买房选择余地也比之前大，例如“以小换大”，之前想购买100平方米房屋，如今可以选择买120平方米房子了，因为能多借款。

针对北京二手房市场成交有活力的现况，链家房产首席分析师张大伟接受记者采访时表明，由于北京新政前后左右，二套房认定规范转变影响非常大，以前没房有借款记录的再买房被认定二套房，房贷首付比例基本上是80%，新政策后，再买房能够定性为首套，房贷首付比例降到40%。因而，新政策后北京市市场成交关注度最大。

据中原地区地产研究院统计分析，9月2日北京市二手房成交量约为1200套，与上周六交易量还不到600套对比，增涨超出100%，但这个数字仍然小于2023年2-3月周末1500套之上水准。

张大伟还强调，新政策后北京市二手房房源挂牌量显著增加，9月2日新增加挂牌上市楼盘超出3000套，是从前的3倍，而二手房顾客新增加约是1倍。在所有二手房房源中，有600套房源价格上涨，这体现出一部分小区业主就是为了“卖一买一”享有比较宽松的首付现行政策想换房的，另一部分小区业主是期待涨价转现，但总体来看，现阶段的成交价基本上稳定。张大伟觉得，目前看，假如交易量不断变大一周之上，价钱有可能会逐渐显著增涨，但仅减少首付款产生的需要很有可能迅速释放出来，在“认房不认贷”政策落实后，北京市场还希望首套房利率加一点降低、近郊区限购房政策调节等举措能尽快落地式。

上海市：房产中介公司感叹暴发力过急

“现行政策公布那天晚上都是在加班加点，半夜3点（9月2日）仍在出单，有顾客担忧后面价格上涨，添加了几回价才谈出来。”房产中介公司销售员小杨向证券日报新闻记者感慨地说，“太疯狂了，第一天暴发力就这样猛。”

9月2日起，上海市宣布实行“认房不认贷”对策。每每房产新政策调节，首先忙碌起来的基本都是房产中介公司销售员，此次也是如此。

“周六一上午带看过7组顾客，这也是以前一周的带看量。”小杨介绍说。据观查，带看量的增加的前提下，交易双方的态度还在悄然发生转变，“我们有一套楼盘，顾客进入以前的价格，约房主谈，但‘认房不认贷’政策落地后，房主不过来的。”

还有另外房产中介公司工作人员在朋友圈发消息称，“一小时挂牌量新增加400套房源，很多人都想卖出换首套房。”

正准备买房的王女士，一样真切感受到了政策实施前后左右上海楼市的改变，“家中已挂牌上市未售房子，礼拜天二天中介公司产生5组顾客看房子，以前都是有时候有顾客，而我之前看的楼盘，有多套牌价已上涨了几十万元。”

“认房不认贷”实际上就是减少首套房的判定标准。依据上海市现阶段购房新政策，首套房首付35%，商贷利率4.55%；二套房首付70%，商贷利率5.25%。

王女士在儿子上学、女儿上幼儿园后，就斟酌更换套大户型。“家中两个娃，再加上家有老人，三房不足住，现阶段楼房价格约500万余元，当时因为二套首付要七成，只有考虑到700多万元的房屋，可供选择的空间过小。”陈女士告诉记者，在“认房不认贷”政策实施后，就把买房费用预算提高到900万余元，“尽管首套房首付最少35%，但是考虑到借款工作压力，更换时准备付50%的首付。”

依照贷款本息450万余元、30年限等额本息还款测算，在没有考虑到公积金房贷前提下，王女士纯商贷每月还款额度大约为22937.55元。而如果按二套房政策，每月还款额度大约为24846.32元，二者相距1908.77元。

值得一提的是，虽然“认房不认贷”的相关政策已颁布，但是目前金融机构并未接到实施细则。多名银行贷款业务人员向记者表示，目前还不可以签署买房合同，得等实施办法，“预估很快就可以颁布。”

深圳市：小区业主更“积极”

做为一线城市的深圳市，“认房不认贷”等举措陆续落地式，市场也发生了一些微妙的变化。

“尽管周末天气不平稳，但还是有很多业主买房者来咨询，看房子的人就得多，相比前几个星期礼拜天空出一倍。”在深圳福田区园岭规划区，记者走访了好几家房地产中介门店，见到许多业主买房者都是在资询现行政策相关的信息，有房产中介公司经理表示，“业主激情反而比买房者还要高，可能会因为现阶段发布的相关政策有益于买房一族，但是价格现阶段长期保持。以园岭规划区为例子，和前两三年的最高点对比，现阶段二手房房价广泛下挫近30%。”

依据深圳市房地产中介协会统计，8月深圳二手房取得量（就是指二手房买卖合同进行时间是在规格统计数据信息，并不是最后交易量产权过户户数）为3115套，同比增长率3.9%。这其中，高于或等于90平米户型的取得占有率则发生一定回暖。归根结底，在目前现行政策聚集颁布的大环境下，改善型、更换型要求更加明显。

“小区业主反价的状况很少，但一些小区业主还在期待更多的释放压力政策实施。”这也是记者在深圳罗湖区、深圳龙华访谈多名房产中介公司主管获得的回应，“和以往现行政策提升后市场状况不一样，现阶段深圳二手房销售市场依然稳定，买房者依然较为慎重，并且近年来深圳市已多次改善了房地产调控对策，但市场表现大跳水。”

迈入9月，房地产市场的“金九银十”正式拉开帷幕。先前，深圳市好几个新楼盘还传来取回折扣优惠消息，但是也有房地产商随后开展回应。乐有家研究所检测表明，继6-7月新房子交易量两连增后，8月深圳新房市场出现下降。我市网签备案交易量2199套一手住房，环比下跌30%。

记者在深圳龙华的一些新房子新项目见到，运营中心人气非常高，房市优化政策或是在一定程度上影响了买房者激情。“礼拜天看房子的访问者特别多，比上几个星期的礼拜天空出30%之上，大家新项目依然保持有关的打折优惠，去化或是现阶段的重要任务。”龙华北站规划区一处新房子新项目营销负责人告诉记者。

“也许，很多银行个贷经理比我还忙。”有房产中介公司主管打趣道，“更多买房者对总量银行利率调整更加关心，也更期待每家银行的实际实施细则，近期个贷经理电话应该是很繁忙的。”

中指研究院销售市场研究总监陈文静表明，一线城市四个一线城市所有贯彻落实首套房“认房不认贷”现行政策，现行政策数据信号显著，预计巨大修补热点板块和预估，提振市场信心，短期内别的二线城市和三四线城市很有可能都将全方位跟踪。

陈文静觉得，全国各地也将加速落地式减少房贷首付比例、减少二套房贷利率、减少存量贷款利率有关措施，现行政策暧风频吹，重点城市房地产业将迎来一波往上市场行情，“金九银十”销售市场未来可期。

(编写：娴雅)