睿见丨盈利难题未解，深业物业二度“闯关”IPO前途几何？

8月25日，深业物业管理再一次向香港交易所提交上市申请。这间距其第一次提交上市申请以往整整的六个月。

2023年迄今，成功赴港上市物企只有润华服务项目、众安智慧日常生活，深业物业管理将会成为年之内第三家吗？

依据物企IPO历史记录，中国国家队物企好像并没有折戟沉沙的纪录。但是身为深国企背景的深业物业管理，本次则是第二次“重考”。

值得一提的是，深业物业管理或是年度第一家递交IPO的物质企。在今年的2月24日，深业物业管理首先提交IPO办理，中金证券、广发证券和建银国际向其保荐代表人。

但是，自此并没有任何根据聆讯消息，直到6月到期，于8月23日招股说明书宣布“无效”。

但是在这段时间，深业物业管理曾遭受中国证监会咨询，规定出示海外发行上市办理备案补充资料，内容涉及企业依规开设且合理合法存续期、股份清楚相关情况、存不存在被大股东或其它关联企业资金占用费的情况等多个方面，与此同时需服务承诺发售融资不容易注入房地产业行业。

深业物业管理并没有表露任何关于发售进展缓慢的主要原因，仅在招股说明书无效的几天后，快速重新上传了一个新的一份招股说明书，并升级了上半年的最新报告。

但是，从数据看，深业物业管理往日展现出来的地区集中化度过高、营运能力稍低、增长速度太慢等运营困扰，依然没有获得显著的提升。这也许是导致其IPO一直无法完成的关键缘故。

招股书显示，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年度，深业物业管理实现营收各自大约为18.38亿、21.52亿人民币、23.48亿人民币、12.84亿人民币。

该销售规模在业内其实不算出色，仅与目前已经公布中后期销售业绩的物质企比照，深业物业管理属中下等水准，且增长速度相对性迟缓，特别是在自2022年起，年增长幅度更持续下降，仅是7%上下。从上半年销售业绩数据信息推论，深业物业年增长速度或维持同样水准。

自然，这和大自然环境相关，受房产调控危害，物企运营亦遭到一定撞击，纵观目前已经公布半年报的物质企，贴近三分之一发生同比增长率下降。

资料显示，2018年至2022年，我国全业态物业管理服务、商业运营及生活服务销售市场全年收入由5671亿人民币增长到8701亿人民币，复合年增长率为11.3%。自2022年起。销售市场分辨，未来五年内行业整体复合年增长率为8.5%。

除此之外，值得一提的是，深业物业业绩贡献主要来自华南区域。于2020年度、2021年度、2022年度，来源于大湾区的收益分别达到12.97亿人民币、16.29 亿人民币、18.29亿人民币及，分別占收入的70.6%、75.7%、77.9%。

到上半年，地区市场集中度更加是进一步升高，期限内来源于大湾区的收益超过10.25亿人民币，比例高达79.9%。

从范围来说，截至今年6月末，深业物业管理总签订总建筑面积约为7560万平方，在管新项目数量为480个，总是管总建筑面积约为7180万平方，遮盖我国47座城市和14个省市。

在其中，大湾区在管建筑面积约为4950万平方，占在管建筑面积的68.9%。

也侧边体现了深业物业销售市场外拓运营能力相对较差。

但是，深业物业管理对总公司依靠看起来其实不算过度比较严重。于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年度，来源于独立第三方的营收占比分别是56.5%、58.7%、58.5%及59.9%，呈显著上涨趋势。

下半年至今，深业物业管理已签订九份新服务合同，总签订总建筑面积约为306070平米，在管总建筑面积提升约29989平米，之中七份为与独立第三方开发设计物业管理相关的合同。

但是，从数据上来说，深业物业管理在利润层面仍无法摆脱母公司的“解救”。

招股书显示，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年度，企业实现净利润各自大约为1.05亿人民币、0.75亿人民币、1.21亿人民币、0.83亿人民币。毛利率分別为2.78亿人民币、2.79亿人民币、3.38亿美元及2.02亿人民币，利润率分別为15.1%、13.0%、14.4%及15.8%。

虽然目前领域毛利率下降已是常态化，但总体来看，物企利润率平均值仍保持在22%上下。深业物业管理均值15%的利润率在业内属稍低乃至铺底水准。

即便这样，深业物业利润率还是要靠关联企业的带动。它在招股说明书上已经确定，深业物业管理向关联企业提供服务利润率高过向独立第三方提供服务利润率。

在其中，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年度，向关联企业提供服务利润率分别是23.0%、20.2%、22.0%及22.9%，向独立第三方提供服务利润率分别是9.2%、8.0%、9.0%及11.0%。。

深业物业管理表明，这主要是因为为独立第三方物业管理房地产商研发的物业管理所提供的大多为大城市及产业基地服务和住房物业管理，该等提供服务的利润率比较低，且在参加新城市及产业基地服务上，在工程经营前期所产生的费用较高。

分区域来讲，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年度，大城市及产业基地服务项目利润率分别是7.5%、8.4%、11.5%及12.4%；住房物业管理利润率分别是15.4%、11.5%、9.6%及9.6%；商业服务物业运营及管理和服务利润率为25.0%、23.0%、26.2%及30.3%。

换句话说，深业物业管理外拓新项目更偏重于盈利比较低的住房物业管理与城市及产业基地服务项目。值得一提的是，现阶段住房开发设计市场容量正遭受着不可避免的收拢，这或代表着，将来深业物业管理第三方市场的增加量比较有限。

现如今，普通住宅销售市场变成物企们角逐目标，深业物业管理靠着总公司，最大的优点当然是可以长期性获得长期稳定的有关商业服务物业运营业务流程，但是，关联企业可以提供新增产业资源一样亦比较有限。

销售市场广泛认为，资产依然保持对深业物业管理相对较高的认同度，主要是因为其国企背景。但单凭国企背景这一优势就成功促进发售吗？

那样单薄小故事显而易见没法打逐利的投资人。深业物业管理应更勤思考，如何把商业运营水平开展对外开放导出，进而打造出特有的销售市场竞争优势，然而这才算是扭曲赢利窘境的关键重要。

要自知，现如今伴随着上市要求提升，聆讯愈趋向严苛。依据香港交易所最新政策，自2022年1月1日1起，香港交易所开始实施修订后的主板上市规则，将发售申请者的电脑主板赢利要求提高60%之上。

显而易见，深业物业营运能力仍然强差人意。

2022年迄今，好几家物企递表到期时无法更进一步，二次乃至三次递表公司增加，不少企业数次递表或聆讯后从此再无响声，期待深业物业管理并不是其中一个。