高利率重压下供需两端遭重创 美国房地产市场危矣?

智通财经APP获知，来源于美国房地产金融巨头房利美(Fannie Mae)的经济师团队在一份全新新修订预测报告中指出，不管美国的经济是不是防止深陷衰落，国外房地产市场提高停滞不前情况都可能会一直持续到2024年。此外，顶尖经济师阿拉法特·埃尔-埃利安(Mohamed El-Erian)近日表明，美联储会议很有可能已经完全破坏国外房地产业，根本原因是激进派升息推高了按揭贷款利率，继而促使国外房地产市场房子供给与需求两边均遭受重创。

房利美经济师精英团队写到：“不管未来一年美国的经济是否能完成销售市场所期盼的‘着陆’情况，我们预计现房销售经营规模将维持不景气，并且在一个特别小的范围之内起伏。”

美国房产经纪人研究会近日公布的公布的数据显示，7月份国外现房销售量早已比上月降低2.2%，与去年同期相比，国外二手房市场的日销量下降16.6%。

房利美经济师团队在预测报告里注重，美国房屋销售量变缓主要是因为“美联储会议长期保持高贷款基准利率”预估下按揭贷款利率急剧上升，这周国外按揭贷款利率飙升至20年以来的新纪录。房地美报告指出，深受买房者们青睐的30年限国外固定不动按揭贷款利率截止到上星期飙升至7.23%，远远高于一年前5.55%利率和新冠肺炎疫情前3.9%的平均。这是自2001年至今的最高利率。

长久的按揭贷款利率通常会追随无风险收益率标准——10年限国外国债利率，所以当个人和投资者见到或预估贷款基准利率上升，她们所采取的行为会推高回报率，从而按揭贷款利率随着提温。在美联储主席鲍威尔等高官最近经常传出美联储会议将于很长的时间内保持较低利率(即higher for longer)的这一重要数据信号后，销售市场已经开始消化吸收美联储会议抛出的这一全新激进派预估，因而拥有“全世界资产定价之锚”之称的10年限美债收益率闻声飙升至2007年至今的最高处，且不断在这一上位周边运行。

拥有“老债王”美誉的梅尔斯·格罗斯(Bill Gross)近日表明，美国债务被社会“虚高”了，格罗斯预估，10年限国外国债利率的投资性房地产大约为4.5%，这意味着“全世界资产定价之锚”后面或许还有上涨室内空间。

除开因为高按揭贷款利率产生的压力水平限定而把很多隐性的买房人群避而不见，按揭贷款利率的飙涨还加重了国外房地产市场另一个问题：待房屋出售供货十分有限。

主要是因为在新冠疫情开始之前锁住低按揭贷款利率的商家一直不肯售卖房地产，由于年利率再次挣扎在20年以来的最高值周边促使资询市场价的人群越来越低，因而锁住低费率的商家宁可费时间等候至质押利率降低，从而刺激性更广泛的潜在性买房人群。

Realtor.com近期发布的一份数据信息结果显示，7月底市场中的可以用未售房子总数较去年同期下降9%之上，比2020年初新冠肺炎疫情逐渐前典型性总数水准更加是降低达46%。

房利美的经济师们表示：“伴随着未售准现房供货不断焦虑不安，及其近期30年限固定不动按揭贷款利率上升到7%上下，我们预计2023年的房产销售经营规模将维持在2009年至今最低本年度水准周边。”

她们填补表明，即便美国今年经济规避了衰落，但是由于未售房子供货总数不断比较有限，住宅销售市场的压力水平限定也有可能再次，国外房地产业无法解决低迷期。

房利美剖析还说明，在经济下滑的情形下，按揭贷款利率可能“明显下降”，但房地产业可能面临人力资本市场萎缩和银行业银行信贷标准更加缩紧问题，而且顾客的焦虑情绪也会加重。

房利美经济师精英团队表明：“因而，我们预计，在所有的更加的有很有可能的情形下，现房销售状况也不会在大家的预测分析范围之内(不断至2024年底)发生有价值的恢复。”虽然美国华尔街愈来愈开朗地觉得美国的经济将防止衰落，但房利美经济师们仍预估2024年会有衰落，预计在明年第四季度实际GDP将同比下降0.2%。

顶尖经济师：美国地产或已经奔溃，美联储会议有可能是元凶

安联顶尖经济顾问、全球顶级经济师埃利安(Mohamed El-Erian)近日表明，国外房地产业很有可能早已奔溃，而美联储会议在过去一年上下时间里的激进派加息周期有可能是这一切的“元凶”。

美联储会议在过去的一年中巨资升息，从而推高了10年限美债收益率，及美国按揭贷款利率。为抑止经济中火爆的通货膨胀率，美联储会议已经将利率上调了525个百分点。目前美国贷款基准利率是2000年至今的最高值，这名经济师警示表明，这可能会让经济发展深陷衰落。

这名担任过奥巴马政府阶段世界发展委员会主席的经济师周一在接受媒体采访时表示:“房地产业是不是已经受到破坏，这也是一个真正的难题。”他强调，按揭贷款利率高新企业令房地产业承受压力。

埃利安强调，在过去的一年里，低利率遏制了国外房地产市场供给与需求，进而冻结市场拓展脚步。因为借款成本增加，众多潜在性顾客被挤压了行业市场。此外，目前屋主不肯售卖房地产，由于屋主们期待挽救多年以前为购房股权融资后的极低年利率。这也使得房子价格在市场需求下降的情形下仍然持续上升。

这名顶尖经济师表明，其结果可想而知房地产业处在不稳定情况，除非是按揭贷款利率大幅回落，不然大家的压力水平，及其待房屋出售供货不大可能改进。

“当你发现破纪录低按揭贷款利率到近20年以来从来没见过的水准时，美联储会议早已毁掉了需求与供货。具备讽刺性是指，提供下降，要求也下降。这便是催毁房地产市场方法。”“我们应该十分当心，由于房地产业是经济发展的关键。”埃利安透露。有数据表明，在近三年，房地产业占英国GDP的比例挣扎在15%-18%区段。

据统计，埃利装在过去一年里一直公开批评美联储的货币紧缩政策。他曾经表明，美国经济衰退的概率“大得令人不安”，但他指出美联储会议官员们承受不住太早央行降息代价，由于太早央行降息可能会致使通货膨胀预期无法控制，给经济发展造成比较严重得多经济滞胀难题。资料显示，在美联储会议打开一代人至今最激进加息周期后，美国通胀闻声减温，7月份国外总体CPI只是增涨3.2%，远低于今年夏天9.1%的分阶段最高值。

即便如此，埃利安警示表明，因为持续不断的服务行业通货膨胀和薪资通货膨胀，及其能源需求回暖，通货膨胀很有可能短时间反跳。他表示，这可能造成美联储的通货膨胀总体目标悄悄的上涨至3%，由于在新宏观经济政策环境下全球央行很有可能迫不得已忍受高过理想化水准的通货膨胀。

（小编：王治强 HF013）