万达、华润加入消费REITs抢发阵营，购物中心迎来“新春天”？

近日，交易基础设施建设版块再度传出政策重大消息，尤其是在REITs发售层面得到前所未有的适用。

据统计，近年来现行政策表面已最少5次明确提出适用交易基础设施建设REITs。就在那最近，国家发改委在《关于恢复和扩大消费措施的通知》明确提出了适用满足条件的交易基础设施建设发售不动产投资信托股票基金（REITs）。

8月1日，八部委下发《关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》明确提出了扩张基础设施建设领域不动产投资信托基金(REITs)发行规模，促进满足条件的民营经济新项目发售基础设施建设REITs，进一步扩大民营经济。

自今年3月消费性公募基金REITs示范点打开至今，已经有北京市恒盛华胜（首创钜大）、鲁商置业、百联股份、天虹股份等企业公布会以其每一个商业服务底层资产发售消费性公募基金REITs。

日前，还有另外被爆出，华润万家、万达广场、万科地产等公司还在开展商业服务REIT的前期工作。

购物广场获“钟爱”

以上政策法规中列明适用发售REITs消费基础设施包括商业地产、购物中心、农贸批发市场等，但是，现有市场却纷纷开始把目光锁住购物广场。

据睿思网掌握，华润地产的第一批交易基础设施建设公募基金REITs的前期工作已接近尾声，底层资产为公司发展所持有的青岛市某购物广场；万达广场方案申报底层资产为万达商业所持有的单个万达；

万科地产已经试着以杭州市某一购物广场发售商业房产REIT；百联股份方案以上海某一购物广场为底层资产申请公募基金REITs。

分析指出，购物广场越来越受“钟爱”最主要的原因是市值比较高，早期积累的资产也比较多，在这个市场流通性趋于紧张的今天，撤出TX的需求最牛、效果最佳。

此外，购物广场本身就是地产商比较常见的拥有型交易基础设施建设，别的例如商业地产等，要不早就散售，要不难得少有进军。

除此之外，购物广场规模一般过大，单独就足够支撑点一只REITs，相比将跨地域、经营水准各异的单数设备装包申请REITs，购物广场显著非常容易实际操作的多。

但是，投资人对购物中心的运营数据是不够了解的，除非是项目路演文档含有详尽注明。

因为绝大多数购物广场新项目并不是直接归属于开发型房企的主营，一般财报中不容易发布详尽的房租收入数据信息。

并且，具有知名品牌体量的购物广场一般是大中型发售旗下的标准产品，一部分企业自行公布了工作业绩突出的单独项目效益状况，但一般并不能代表该产品线的一般水准，销售市场仍无法真切地掌握底层资产的运营状况。

总的来说，针对以购物广场为底层资产消费基础设施建设REITs发售，消费者的需求高度重视以下三点：

其一，购物广场长期存在公布消息闭塞问题，现阶段上市公司中购物中心的收益占非常低，且往往不会公布具体项目支出。

其二，购物广场新项目定位是高奢品牌型又或者是大众化型很重要，这直接决定了行业大数据能不能评定其生产经营情况，一些赢利能力强的单体项目没法意味着股权的实际水平。

其三，购物广场归属于回报周期长资产类型，投资者对此类公募基金REITs的收益率也需持谨慎心态。那也是REITs共同的特性之一。

有什么项目更加容易获益？

不论是监管审核规定或是交易中心方面监管政策，申报关键全是完善高品质、经营相对稳定的建设项目，对收益水平、运行时间、租期状况等具有比较很明确的规定。那样，有什么项目就会容易获益？

何不以金投平安不动产REIT、红土创新盐田港REIT和嘉实京东仓储基础设施建设REIT底层资产为例子展开分析。

金投平安不动产的底层资产是北京市、广东的四个一线城市和佛山市、苏州市和上海的三个一线大城市附近枢纽站类都市圈物流园区，均值入住率贴近 100%，全新房租水准皆在30 元/平/月份左右；

红土地盐田港的底层资产位于深圳一个物流产业园，房租水准贴近40元/平/月；

嘉实京东仓储基础设施建设 REIT 为坐落于重庆市和武汉2个二线城市的物流园区与坐落于北京郊区都市圈廊坊市的物流园区，房租水准在25聪聪/平/月份左右，但入住率也均贴近100%。

还可以清楚见到，交易基础设施建设公募基金REITs和过去已经成功公开发行的海内外REITs区别并不是太大，在收益率和入住率上比较注重，只有这样，才能确保投资人的盈利平稳。

因而，坐落于一线城市繁华商圈、贴近满租项目获准概率理当更高一些。

但是，由于现在现行政策扶持力度比较大，也不排除从前的一些硬性条件也会有所释放压力。

仅仅，若新项目“先天发育不足”就要赶快发售并获得投资人的热捧，那么可能要作出一些让步，例如在公司估值上面有充足良心的销售折扣。